Ser autónomo no impide conseguir una hipoteca. Sin embargo, el análisis que realiza el banco suele ser diferente al de un trabajador por cuenta ajena.
Mientras que un asalariado puede acreditar buena parte de sus ingresos mediante nóminas y contrato laboral, el autónomo necesita demostrar la estabilidad de su actividad mediante documentación fiscal, bancaria y profesional.
Por eso, cuando un autónomo solicita una hipoteca no importa únicamente cuánto factura. El banco quiere saber cuánto gana realmente, cómo ha evolucionado su negocio, qué gastos tiene, cuánto debe y si sus ingresos son suficientemente estables para afrontar una hipoteca durante muchos años.
En esta guía de FINANTTIS te explicamos qué requisitos suelen pedir los bancos a los autónomos, qué documentación debes preparar y qué puedes hacer para mejorar tus posibilidades de conseguir financiación.
¿Puede un autónomo conseguir una hipoteca?
Sí.
Ser trabajador autónomo no supone por sí mismo ningún impedimento para obtener una hipoteca.
De hecho, un autónomo con una actividad consolidada, ingresos estables, poco endeudamiento y suficiente ahorro puede presentar un perfil financiero muy sólido.
La diferencia está principalmente en cómo se demuestra esa solvencia.
El banco necesita analizar más información para comprobar que los ingresos no corresponden únicamente a unos meses especialmente buenos, sino que existe una actividad económica capaz de mantenerse en el tiempo.
Por este motivo, preparar correctamente la operación antes de presentarla a las entidades puede marcar una diferencia importante.
¿Qué mira el banco al estudiar a un autónomo?
Aunque cada entidad tiene sus propios criterios de riesgo, existen varios aspectos que suelen ser especialmente importantes.
Antigüedad y estabilidad de la actividad
Una actividad profesional consolidada transmite mayor seguridad.
El banco analizará desde cuándo eres autónomo, a qué te dedicas y si tu negocio presenta continuidad.
No es lo mismo una actividad iniciada hace unos meses que un profesional que lleva varios años trabajando en el mismo sector.
Evolución de los ingresos
No basta con analizar cuánto has facturado el último mes.
La entidad puede estudiar la evolución de los ingresos durante distintos ejercicios para detectar:
- crecimiento;
- estabilidad;
- estacionalidad;
- caídas significativas;
- dependencia de ingresos extraordinarios.
Una evolución estable suele jugar a favor del solicitante.
Beneficio real y capacidad de pago
Facturar mucho no significa necesariamente ganar mucho.
Un autónomo puede tener una facturación elevada y, al mismo tiempo, soportar importantes gastos profesionales.
Por eso, el banco intenta determinar cuál es el rendimiento real de la actividad y cuánto dinero queda disponible para afrontar la futura cuota hipotecaria.
Préstamos y otras deudas
También se analizarán las obligaciones financieras existentes.
Por ejemplo:
- préstamos personales;
- financiación de vehículos;
- créditos profesionales;
- tarjetas;
- otras hipotecas.
Estas cuotas reducen la capacidad disponible para asumir una nueva deuda.
Ahorro disponible
El ahorro es otro de los elementos fundamentales.
La entidad valorará cuánto dinero puedes aportar a la compra y si, después de la operación, mantendrás cierto margen económico.
Cuanto mayor sea la aportación propia, menor suele ser el riesgo financiero de la operación.
Historial crediticio
El comportamiento financiero anterior también cuenta.
Los bancos pueden comprobar la existencia de otras obligaciones financieras y analizar posibles incidencias o impagos.
Un historial de pagos correcto ayuda a transmitir solvencia.
Vivienda e importe solicitado
El banco no estudia únicamente al autónomo.
También analiza:
- precio de compra;
- valor de tasación;
- porcentaje de financiación solicitado;
- características del inmueble;
- posibles cargas o incidencias.
Una operación que requiere una financiación moderada no presenta el mismo riesgo que otra donde se solicita prácticamente todo el precio de compra.
Requisitos para conseguir una hipoteca siendo autónomo
No existe una lista universal que garantice la aprobación, ya que cada banco aplica sus propios criterios.
Sin embargo, existen determinados factores que suelen favorecer una operación:
- actividad profesional estable;
- ingresos suficientes y demostrables;
- nivel de endeudamiento razonable;
- historial financiero adecuado;
- ahorro disponible;
- documentación fiscal coherente;
- vivienda adecuada como garantía;
- importe solicitado proporcionado respecto a los ingresos.
La clave está en el conjunto.
Un punto menos favorable puede compensarse, en determinados casos, con otras fortalezas del perfil.
Documentación que piden los bancos a los autónomos
Aquí encontramos una de las principales diferencias respecto a los asalariados.
El banco necesita documentación suficiente para reconstruir la situación económica y profesional del solicitante.
La documentación exacta puede variar según la entidad y el tipo de actividad, pero habitualmente se solicita información de varios bloques.
Documentación personal
Normalmente será necesario aportar documentación identificativa y determinada información personal y patrimonial necesaria para estudiar la operación.
Declaraciones y modelos fiscales
Es habitual que las entidades soliciten documentación fiscal que permita comprobar ingresos y evolución de la actividad.
Dependiendo del régimen fiscal y de las circunstancias del autónomo, pueden solicitarse, entre otros:
- declaraciones de IRPF;
- declaraciones trimestrales;
- declaraciones de IVA cuando proceda;
- resúmenes anuales;
- otra documentación tributaria relacionada con la actividad.
No todos los autónomos presentan exactamente los mismos modelos, por lo que la documentación debe adaptarse a cada situación.
Movimientos y certificados bancarios
El banco también puede solicitar extractos o movimientos de las cuentas personales y profesionales.
Esto permite comprobar si los ingresos declarados guardan coherencia con el funcionamiento real de la actividad.
Préstamos personales y profesionales
Deberás informar de las obligaciones financieras existentes.
No conviene intentar ocultarlas: las entidades disponen de mecanismos para conocer buena parte del endeudamiento financiero del solicitante.
Lo importante es determinar cuánto representan esas cuotas respecto a tus ingresos.
Información sobre el negocio
En determinadas operaciones puede resultar conveniente aportar información adicional sobre la actividad profesional.
Por ejemplo:
- antigüedad;
- sector;
- principales fuentes de ingresos;
- evolución del negocio;
- contratos relevantes o ingresos recurrentes cuando puedan acreditarse;
- perspectivas razonables de continuidad.
Esta información puede ser especialmente útil cuando los números necesitan contexto.
Documentación de la vivienda
Como en cualquier hipoteca, también será necesario estudiar el inmueble.
Entre la documentación relevante pueden encontrarse:
- nota simple;
- contrato de arras, cuando exista;
- información de la compraventa;
- tasación cuando corresponda;
- otra documentación relacionada con la vivienda.
¿Qué ingresos tiene en cuenta el banco?
Esta pregunta es fundamental.
El banco no suele limitarse a mirar la facturación bruta.
Lo relevante es determinar qué ingresos son recurrentes y qué capacidad económica real tiene el autónomo después de considerar los gastos de su actividad.
Por eso pueden analizarse conjuntamente:
- declaraciones fiscales;
- rendimientos declarados;
- facturación;
- gastos;
- movimientos bancarios;
- evolución durante varios ejercicios.
Además, las entidades pueden aplicar sus propios criterios internos para calcular los ingresos computables.
Por este motivo, dos bancos pueden analizar de forma diferente exactamente al mismo autónomo.
¿Cuánta antigüedad se necesita como autónomo?
No existe una antigüedad única exigida por todos los bancos.
Sin embargo, disponer de varios ejercicios completos facilita demostrar que la actividad es estable.
Los dos años de actividad suelen utilizarse como una referencia frecuente porque permiten analizar una trayectoria económica más representativa.
Pero no significa que una persona con menos antigüedad tenga automáticamente prohibido conseguir una hipoteca.
El sector profesional, la experiencia previa, los ingresos, el ahorro y el conjunto de la operación también pueden influir.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto debe declarar un autónomo para conseguir una hipoteca?
No existe una cifra universal.
Dependerá del importe solicitado, las cuotas de otras deudas, el plazo, el número de titulares y el conjunto de la operación.
Lo importante es que los ingresos acreditables permitan asumir la futura cuota sin generar un nivel de endeudamiento excesivo.
¿Puede un autónomo pedir una hipoteca sin aval?
Sí.
Ser autónomo no implica necesariamente necesitar un aval. Dependerá de la solvencia y características de la operación.
¿Puede conseguir una financiación del 100 %?
Existen operaciones en las que puede alcanzarse una financiación elevada e incluso, excepcionalmente, el 100 % del precio de compra, pero no es la financiación estándar y dependerá del perfil, del inmueble y de los criterios de la entidad.
Ser autónomo no impide por sí mismo acceder a este tipo de operaciones, aunque el análisis de solvencia será especialmente importante.
¿Qué bancos conceden hipotecas a autónomos?
Numerosas entidades estudian hipotecas para trabajadores autónomos.
La cuestión no es únicamente encontrar un banco que «acepte autónomos», sino determinar qué entidad puede encajar mejor con las características concretas de tu actividad y de la operación.
¿Qué sucede si los ingresos varían durante el año?
Es habitual que determinados autónomos tengan ingresos estacionales o variables.
El banco puede analizar periodos más amplios para determinar cuál es el nivel de ingresos sostenible y no basar su decisión únicamente en los mejores meses del año.
Estudia tu operación antes de presentarla a los bancos
Conseguir una hipoteca siendo autónomo no tiene por qué ser más difícil si existe una actividad sólida y la operación está bien planteada.
El problema aparece muchas veces cuando una buena situación económica no se presenta correctamente ante las entidades financieras.
En FINANTTIS analizamos tus declaraciones fiscales, ingresos, deudas, ahorro y características de la vivienda para estudiar la viabilidad de la operación antes de presentarla a los bancos.
Además, podemos ayudarte a comparar diferentes alternativas y buscar entidades cuyos criterios puedan encajar mejor con tu perfil profesional.
Si eres autónomo y estás pensando en comprar una vivienda, estudiar primero tu capacidad hipotecaria puede ayudarte a saber cuánto podrías financiar y qué rango de compra resulta razonable antes de comprometerte con una vivienda.
