Pagar la última cuota de una hipoteca es, sin duda, un momento importante. Después de años abonando mensualidades, la deuda con el banco finalmente desaparece.
Sin embargo, hay un detalle que muchas personas desconocen: terminar de pagar el préstamo no elimina automáticamente la hipoteca del Registro de la Propiedad.
Aunque económicamente ya no debas nada al banco, la carga hipotecaria puede continuar apareciendo inscrita sobre la vivienda hasta que se tramite su cancelación registral.
Esto puede convertirse en un inconveniente si posteriormente quieres vender la vivienda, solicitar una nueva financiación utilizando el inmueble como garantía o simplemente quieres que la situación registral refleje correctamente que la hipoteca ya está pagada.
En esta guía de FINANTTIS te explicamos qué debes hacer después de pagar tu hipoteca, cómo tramitar su cancelación registral y qué gastos puedes encontrarte durante el proceso.
Pagar la hipoteca y cancelarla en el Registro no es lo mismo
Este es el primer concepto que conviene tener claro.
Cuando pagas la última cuota se produce la cancelación económica de la deuda: ya no debes dinero al banco por ese préstamo.
Pero existe una segunda cuestión diferente: la cancelación registral de la hipoteca.
La hipoteca se inscribió en el Registro de la Propiedad cuando se formalizó el préstamo y esa inscripción no desaparece automáticamente cuando terminas de pagarlo.
Por tanto, podemos encontrarnos con una vivienda cuya hipoteca está completamente pagada pero cuya carga continúa figurando registralmente.
¿Es obligatorio cancelar registralmente una hipoteca ya pagada?
No existe una obligación general de hacerlo inmediatamente después de pagar la última cuota.
Sin embargo, sí resulta muy recomendable.
El propio Banco de España aconseja realizar la cancelación registral una vez finalizado el préstamo.
Dejar correctamente cancelada la carga evita tener que resolver el problema años después, cuando quizá necesites vender, hipotecar nuevamente la vivienda o realizar otra operación sobre ella.
Además, si pasan muchos años pueden producirse fusiones, absorciones o desapariciones de entidades financieras que compliquen la obtención posterior de la documentación.
Cómo cancelar una hipoteca ya pagada paso a paso
Si quieres realizar tú mismo la cancelación registral, el procedimiento habitual consta de varios pasos.
1. Solicitar al banco el certificado de deuda cero
El primer paso es acudir a la entidad financiera y solicitar el denominado certificado de deuda cero.
Este documento acredita que el préstamo hipotecario ha sido completamente pagado y que no existe ninguna cantidad pendiente.
El banco debe expedir este certificado gratuitamente.
Por tanto, no debería cobrarte una comisión simplemente por acreditar que la deuda hipotecaria ha quedado satisfecha.
2. Preparar la escritura de cancelación de hipoteca ante notario
Con el certificado de deuda cero puedes acudir a una notaría de tu elección para solicitar la preparación de la escritura de cancelación.
Será necesario que un representante con poderes suficientes de la entidad financiera preste el consentimiento del banco para cancelar la hipoteca.
Un aspecto importante: el banco no puede cobrarte por el simple desplazamiento de su representante a la notaría ni por la firma necesaria para formalizar la cancelación.
Actualmente existen además posibilidades de tramitación electrónica que pueden facilitar determinados pasos del procedimiento.
3. Presentar el impuesto correspondiente
La escritura de cancelación debe pasar por la administración tributaria correspondiente mediante la presentación del documento relativo al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.
La cancelación registral de la hipoteca está exenta de tributación, por lo que no supone pagar este impuesto.
Sin embargo, debe realizarse el trámite correspondiente para acreditar dicha exención antes de continuar con la inscripción registral.
4. Presentar la escritura en el Registro de la Propiedad
Una vez formalizada la escritura y realizado el trámite fiscal, llega el último paso: presentar la documentación en el Registro de la Propiedad donde se encuentre inscrita la finca.
El registrador practicará la cancelación de la carga hipotecaria.
Una vez inscrita, la vivienda dejará de aparecer registralmente gravada por esa hipoteca.
¿Cuánto cuesta cancelar una hipoteca en el Registro?
No existe una cantidad única aplicable a todas las operaciones.
Los principales gastos son:
Notaría
La escritura de cancelación genera honorarios notariales regulados por arancel.
Registro de la Propiedad
La inscripción de la cancelación también genera honorarios registrales sujetos a su correspondiente arancel.
Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados
Debe realizarse el trámite fiscal, pero la operación está exenta de pago.
Gestoría
Solo existirá este coste si decides encargar a un tercero la realización de los trámites.
Los honorarios de gestoría pueden variar considerablemente dependiendo del profesional o empresa contratada.
Por eso, más que utilizar una cifra cerrada de coste total, lo recomendable es solicitar presupuesto teniendo en cuenta las características concretas de la hipoteca.
¿Puede cobrarme el banco por cancelar registralmente la hipoteca?
Aquí conviene distinguir dos situaciones.
Si realizas tú mismo los trámites, el banco debe proporcionarte gratuitamente el certificado de deuda cero y facilitar la comparecencia de su representante para otorgar la escritura de cancelación.
No puede cobrarte por esas actuaciones.
Otra cosa diferente es que encargues voluntariamente al propio banco la gestión completa de la cancelación registral.
En ese caso, la entidad puede cobrarte los gastos y comisiones correspondientes al servicio de tramitación, pero debe informarte previamente de su coste.
¿Puedo hacer yo mismo la cancelación de la hipoteca?
Sí.
No estás obligado a contratar una gestoría para realizar el procedimiento.
Puedes ocuparte personalmente de:
- solicitar el certificado de deuda cero;
- acudir a una notaría;
- realizar el trámite fiscal;
- presentar posteriormente la documentación en el Registro de la Propiedad.
Esto permite ahorrar los honorarios de gestoría, aunque tendrás que dedicar tiempo a realizar las diferentes gestiones.
¿Y si prefiero contratar una gestoría?
También puedes delegar todo el procedimiento.
Puede resultar interesante si no quieres desplazarte, no tienes tiempo o simplemente prefieres que un profesional se encargue de coordinar la notaría, los trámites fiscales y el Registro.
Antes de contratarla conviene pedir un presupuesto desglosado que diferencie:
- gastos notariales;
- gastos registrales;
- honorarios de gestión;
- cualquier otro coste adicional.
Así podrás comparar correctamente cuánto te cuesta realizarlo por tu cuenta frente a delegar la gestión.
¿Cuánto tarda la cancelación registral de una hipoteca?
No existe un plazo único que pueda garantizarse para todo el procedimiento.
La duración dependerá de factores como:
- la rapidez del banco para facilitar la documentación y comparecer;
- la notaría;
- la tramitación fiscal;
- el Registro de la Propiedad correspondiente.
Por eso, si tienes previsto vender la vivienda próximamente, no es aconsejable dejar la cancelación para el último momento.
¿Qué pasa si quiero vender una vivienda cuya hipoteca ya está pagada pero sigue apareciendo en el Registro?
La existencia de la carga registral no significa necesariamente que la venta sea imposible, pero tendrás que solucionar la situación.
El comprador y, especialmente, su banco si necesita financiación querrán comprobar que la vivienda queda libre de esa carga.
Por ello, haber realizado previamente la cancelación registral puede facilitar considerablemente la compraventa.
¿Y si quiero vender la vivienda pero todavía debo dinero de la hipoteca?
Esta situación es diferente.
No necesitas haber terminado de pagar completamente la hipoteca para poder vender una vivienda.
En una compraventa con hipoteca pendiente pueden coordinarse la venta y la cancelación de la deuda con el banco, de forma que parte del precio obtenido se utilice para liquidar el préstamo.
Después deberá tramitarse también la correspondiente cancelación registral.
Errores frecuentes después de terminar de pagar una hipoteca
Pensar que la hipoteca desaparece automáticamente del Registro
El préstamo puede estar completamente pagado y la carga continuar inscrita.
Pagar al banco por el certificado de deuda cero
La entidad debe facilitarlo gratuitamente.
Aceptar una gestoría sin conocer previamente el coste
Puedes realizar el procedimiento personalmente o contratar a otro profesional.
Esperar hasta el momento de vender
Esto puede generar prisas innecesarias y retrasar la operación.
No comprobar que la cancelación se ha inscrito correctamente
Una vez terminado el procedimiento, resulta recomendable verificar que la carga ya no aparece inscrita.
¿Has terminado de pagar tu hipoteca?
Pagar la última cuota es el final de la deuda con el banco, pero queda un último paso para dejar completamente cerrada la operación: cancelar la hipoteca en el Registro de la Propiedad.
Puedes realizar los trámites por tu cuenta o delegarlos, pero lo importante es conocer qué actuaciones son necesarias y qué conceptos pueden cobrarte.
En FINANTTIS podemos orientarte sobre la situación de tu hipoteca y ayudarte a entender los pasos necesarios para dejar correctamente regularizada la situación registral de tu vivienda.
Y si estás pensando en vender, comprar otra vivienda o utilizar tu inmueble para una nueva operación hipotecaria, estudiar previamente las cargas registrales puede evitar retrasos y problemas posteriores.
