Cuando vas a comprar una vivienda puedes encontrarte con varios valores diferentes: el precio de compraventa, el valor de tasación, el valor catastral y el denominado valor de referencia del Catastro.
Y no significan lo mismo.
Desde 2022, el valor de referencia tiene una importancia especial porque puede determinar cuánto tendrás que pagar en determinados impuestos cuando compras, heredas o recibes en donación un inmueble.
Esto puede producir una situación que sorprende a muchos compradores:
comprar una vivienda por 80.000 euros y tener que calcular el impuesto sobre un valor superior.
Por eso, antes de comprar una vivienda de segunda mano no solo conviene calcular la hipoteca y los gastos de compraventa.
También es recomendable conocer su valor de referencia.
En esta guía de FINANTTIS te explicamos qué es, cómo se calcula, qué impuestos utiliza y qué puedes hacer si consideras que el valor asignado a un inmueble es superior al que realmente le corresponde.
¿Qué es el valor de referencia del Catastro?
El valor de referencia es un valor determinado por la Dirección General del Catastro a partir del análisis de los precios de las compraventas de inmuebles realizadas ante fedatario público y de las características catastrales de cada inmueble.
Para determinarlo se utilizan módulos de valor medio obtenidos a partir del mercado inmobiliario y se tienen en cuenta diferentes características de los inmuebles.
Además, su determinación incorpora un factor de minoración con el objetivo de que el valor de referencia no supere el valor de mercado.
Se determina anualmente y puede consultarse para cada inmueble que tenga asignado dicho valor.
Valor de referencia y valor catastral no son lo mismo
Esta distinción es fundamental.
Aunque ambos conceptos están relacionados con el Catastro, tienen funciones diferentes.
Valor catastral
Es el valor administrativo asignado al inmueble que se utiliza, entre otras cuestiones, en determinados tributos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).
Valor de referencia
Tiene otra finalidad.
Desde 2022 desempeña un papel especialmente importante en la determinación de la base imponible de determinados impuestos relacionados con la adquisición de inmuebles.
Por tanto:
valor catastral ≠ valor de referencia
Y el valor de referencia no modifica el valor catastral ni determina lo que pagas de IBI.
Tampoco es lo mismo que el valor de tasación
Existe una tercera cifra que puede aparecer cuando compras una vivienda mediante hipoteca: la tasación.
La tasación hipotecaria tiene como finalidad principal determinar el valor del inmueble que servirá de garantía para la financiación.
Por tanto, podemos encontrarnos con cuatro cifras distintas:
| Concepto | ¿Para qué sirve principalmente? |
|---|---|
| Precio de compraventa | Cantidad acordada entre comprador y vendedor |
| Valor de tasación | Valoración utilizada en el análisis de la garantía hipotecaria |
| Valor catastral | Valor administrativo con efectos en determinados tributos como el IBI |
| Valor de referencia | Relevante para determinar la base imponible de ITP-AJD e ISD en los casos previstos legalmente |
Que una vivienda tenga una tasación de 150.000 euros no significa necesariamente que su valor de referencia sea también de 150.000 euros.
Son valores obtenidos mediante procedimientos y con finalidades diferentes.
¿Desde cuándo se utiliza el valor de referencia?
El actual sistema adquirió efectos fiscales para estas operaciones desde el 1 de enero de 2022, tras la reforma introducida por la Ley 11/2021.
Desde entonces, el valor de referencia pasó a desempeñar un papel fundamental en la determinación de la base imponible de determinados impuestos inmobiliarios.
¿A qué impuestos afecta el valor de referencia?
Principalmente a dos grandes bloques.
Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
Es especialmente relevante cuando compras una vivienda de segunda mano sujeta a la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas.
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones
También puede utilizarse para determinar la base imponible cuando un inmueble se adquiere mediante:
- herencia;
- donación.
Por tanto, el valor de referencia no afecta únicamente a las compraventas.
También debe tenerse en cuenta en determinadas transmisiones gratuitas de inmuebles.
¿Qué ocurre si compras una vivienda por debajo de su valor de referencia?
Esta es probablemente la situación que más dudas genera.
Imagina que compras una vivienda por:
100.000 euros
Pero el inmueble tiene un valor de referencia de:
130.000 euros
Podrías pensar:
«Si he pagado 100.000 euros, pagaré el ITP sobre 100.000 euros.»
Sin embargo, con carácter general, si el inmueble tiene asignado valor de referencia, la base imponible será ese valor cuando sea superior al precio o valor declarado.
En nuestro ejemplo, la referencia para calcular el impuesto sería:
130.000 euros.
Es decir, puedes terminar tributando sobre una cantidad superior al precio que realmente has pagado por la vivienda.
¿Y si compro por encima del valor de referencia?
Veamos el caso contrario.
Precio de compraventa:
160.000 euros
Valor de referencia:
140.000 euros
En este caso no puedes utilizar los 140.000 euros para pagar menos impuesto.
Cuando el precio, contraprestación pactada o valor declarado sea superior al valor de referencia, se toma la magnitud superior que corresponda.
En este ejemplo, la tributación partiría de los:
160.000 euros.
Regla práctica
Podemos resumirlo de forma sencilla:
Precio: 100.000 €
Valor de referencia: 130.000 €
→ Base: 130.000 €
Precio: 160.000 €
Valor de referencia: 140.000 €
→ Base: 160.000 €
Por eso es recomendable consultar este dato antes de comprar, no después.
¿Qué ocurre si la vivienda no tiene valor de referencia?
No todos los inmuebles tienen necesariamente un valor de referencia que pueda ser certificado.
Cuando no existe valor de referencia o este no puede ser certificado por la Dirección General del Catastro, se aplican las reglas previstas legalmente.
En el caso del ITP, la base imponible será la mayor entre:
- el valor declarado;
- el precio o contraprestación pactada;
- el valor de mercado.
En estos casos, además, puede existir comprobación administrativa del valor.
¿Cómo se calcula el valor de referencia?
El valor de referencia no se obtiene simplemente aplicando un precio fijo por metro cuadrado a todas las viviendas de una calle.
La Dirección General del Catastro analiza las compraventas inmobiliarias y establece módulos de valor medio para diferentes ámbitos territoriales.
Posteriormente, esos módulos se individualizan teniendo en cuenta las características catastrales del inmueble.
Entre otros elementos pueden intervenir:
- localización;
- tipología;
- superficie;
- antigüedad;
- características constructivas;
- estado de conservación reflejado en los datos utilizados;
- circunstancias propias del inmueble contempladas en el sistema de valoración.
Además, se aplica el correspondiente factor de minoración para evitar que el valor de referencia supere el valor de mercado.
El problema: ¿qué pasa si el valor de referencia es demasiado alto?
Aquí aparece una de las cuestiones más controvertidas del sistema.
El valor de referencia se obtiene mediante un sistema de valoración objetiva basado en información catastral y datos del mercado.
Pero un inmueble concreto puede presentar circunstancias que hagan que su valor real sea inferior.
Por ejemplo:
- vivienda en muy mal estado;
- necesidad de una reforma integral;
- problemas constructivos;
- características particulares no adecuadamente reflejadas;
- determinadas limitaciones jurídicas o físicas;
- errores en los datos catastrales utilizados.
Imaginemos una vivienda que necesita una reforma completa y que se compra por 70.000 euros, pero tiene un valor de referencia de 110.000 euros.
La diferencia fiscal puede ser considerable.
¿Puedes impugnar el valor de referencia?
Sí.
El valor de referencia no es intocable.
Cuando produce efectos fiscales y el contribuyente considera que perjudica sus intereses legítimos, existen mecanismos para discutir su aplicación.
Según la normativa vigente, puede solicitarse la rectificación de la autoliquidación presentada o recurrirse la liquidación que practique la Administración mediante los procedimientos correspondientes.
Y aquí existe un aspecto especialmente importante:
será el contribuyente quien tenga que acreditar que el valor de referencia aplicado no se corresponde adecuadamente con el inmueble.
¿Qué pruebas pueden servir para discutir el valor de referencia?
No existe una única prueba válida para todos los casos.
Dependiendo de las circunstancias pueden resultar relevantes, entre otras:
- tasación pericial;
- informe técnico;
- fotografías;
- documentación sobre el estado de conservación;
- presupuestos de reforma;
- existencia de patologías constructivas;
- documentación urbanística;
- discrepancias entre la realidad física y los datos catastrales;
- cualquier otra prueba que permita acreditar las características y el valor real del inmueble.
Una tasación puede ser una prueba importante, pero no significa que disponer de una tasación inferior provoque automáticamente que Hacienda sustituya el valor de referencia.
Debe analizarse el caso concreto y plantearse correctamente la impugnación.
Comprar barato no significa que el valor de referencia sea incorrecto
Este matiz también es importante.
El hecho de haber negociado una vivienda por debajo del valor de referencia no demuestra, por sí solo, que este sea erróneo.
Puede existir una venta urgente, una negociación especialmente favorable o circunstancias personales del vendedor que expliquen un precio inferior.
Para discutir el valor de referencia interesa poder acreditar circunstancias objetivas del inmueble que justifiquen un valor inferior.
¿Qué relación tiene el valor de referencia con la hipoteca?
Directamente, son cuestiones diferentes.
El banco no determina necesariamente cuánto está dispuesto a prestarte utilizando el valor de referencia del Catastro.
Para estudiar la garantía hipotecaria será especialmente relevante la tasación y los criterios internos de financiación de la entidad.
Por tanto, podría producirse una situación como esta:
Precio de compra: 100.000 €
Valor de referencia: 125.000 €
Tasación: 105.000 €
Fiscalmente puede resultar relevante el valor de referencia de 125.000 euros.
Pero eso no significa que el banco vaya a calcular automáticamente la hipoteca sobre 125.000 euros.
Esta diferencia es muy importante para calcular correctamente cuánto dinero necesitas para comprar.
Consulta el valor de referencia antes de firmar arras
Este es probablemente el consejo más práctico de todo el artículo.
Antes de comprometerte con una vivienda conviene conocer:
- precio de compra;
- posible financiación;
- valor de tasación cuando esté disponible;
- impuestos;
- gastos;
- y valor de referencia del inmueble.
¿Por qué?
Porque puedes encontrar una vivienda aparentemente muy barata y descubrir posteriormente que el impuesto se calcula sobre una cantidad bastante superior.
Eso aumenta el dinero que necesitas para completar la operación.
Errores frecuentes con el valor de referencia
Confundirlo con el valor catastral
Son conceptos diferentes y tienen efectos distintos.
Pensar que determina el IBI
El valor de referencia no modifica el valor catastral utilizado para el IBI.
Pensar que el precio de compra siempre determina el ITP
Si existe un valor de referencia superior, puede ser este el que determine la base imponible.
Confundir valor de referencia y tasación
Una tasación hipotecaria y el valor de referencia cumplen funciones diferentes.
Pensar que una tasación inferior elimina automáticamente el valor de referencia
Puede utilizarse como prueba, pero la rectificación no se produce automáticamente.
Consultarlo después de firmar
Lo ideal es incorporarlo al cálculo económico antes de comprometerse con la compra.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el valor de referencia del Catastro?
Es un valor determinado por la Dirección General del Catastro a partir del análisis del mercado inmobiliario y de las características catastrales de cada inmueble, con efectos fiscales en determinados impuestos.
¿Es lo mismo que el valor catastral?
No. Son valores diferentes. El valor de referencia no modifica el valor catastral ni afecta directamente al IBI.
¿Es lo mismo que la tasación de la vivienda?
No. La tasación hipotecaria se utiliza fundamentalmente para valorar el inmueble como garantía de una financiación. El valor de referencia tiene una finalidad fiscal.
¿Qué ocurre si compro por debajo del valor de referencia?
Cuando exista valor de referencia y sea superior al precio o valor declarado, será, con carácter general, la magnitud relevante para determinar la base imponible de los impuestos a los que resulta aplicable.
¿Y si compro por encima?
Si el precio o valor declarado es superior al valor de referencia, se utilizará la magnitud superior que corresponda conforme a la normativa.
¿Puedo recurrir un valor de referencia que considero excesivo?
Sí. Cuando tenga efectos fiscales y perjudique tus intereses puedes utilizar los procedimientos previstos legalmente para discutirlo, aportando las pruebas que acrediten que el valor aplicado no se corresponde adecuadamente con el inmueble.
¿Una tasación inferior es suficiente?
Puede constituir una prueba importante, pero no supone automáticamente que la Administración tenga que sustituir el valor de referencia por el de tasación.
¿Dónde puedo consultar el valor de referencia?
Puede consultarse y certificarse a través de la Sede Electrónica del Catastro para la fecha correspondiente.
En FINANTTIS analizamos la operación hipotecaria y el dinero que necesitarás para afrontar la compra, de forma que puedas conocer con antelación si la financiación y tus ahorros encajan con el coste real de la adquisición.
Porque antes de comprar una vivienda no basta con saber cuánto cuesta.
También necesitas saber cuánto dinero necesitarás realmente para comprarla.
