Cuando compras una vivienda, uno de los primeros documentos que probablemente firmarás será el contrato de arras. Aunque muchas personas lo consideran un simple trámite para reservar el inmueble, lo cierto es que tiene importantes efectos jurídicos y económicos.
Firmar un contrato de arras supone asumir determinados compromisos que pueden tener consecuencias si finalmente la compraventa no llega a formalizarse. Por eso, antes de entregar una cantidad de dinero, es fundamental comprender qué estás firmando y revisar que todas las condiciones sean claras.
En esta guía de FINANTTIS te explicamos qué es un contrato de arras, qué tipos existen y qué aspectos deberías revisar antes de firmarlo.
Qué es un contrato de arras
El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor mediante el cual ambas partes se comprometen a formalizar la compraventa de una vivienda en un plazo determinado.
Habitualmente, el comprador entrega una cantidad de dinero como anticipo del precio final, quedando fijadas las condiciones básicas de la futura compraventa.
Para qué sirve en una compraventa
El objetivo principal del contrato de arras es ofrecer seguridad a ambas partes mientras se preparan los trámites necesarios para firmar la escritura pública.
Durante ese tiempo, el comprador suele gestionar la financiación hipotecaria y el vendedor mantiene el compromiso de no vender la vivienda a otra persona.
Qué relación tiene con la señal
En muchas ocasiones se habla indistintamente de «señal» y «arras», pero no siempre significan exactamente lo mismo.
La señal suele hacer referencia al dinero que se entrega como anticipo, mientras que el contrato de arras regula jurídicamente las condiciones en las que se realiza esa entrega y las consecuencias de un posible incumplimiento.
Por qué no conviene firmarlo sin revisar bien la operación
Una vez firmado, el contrato puede generar obligaciones importantes para ambas partes.
Por eso, antes de comprometerte, conviene revisar tanto la documentación de la vivienda como las condiciones del propio contrato.
Qué tipos de contrato de arras existen
No todos los contratos de arras producen los mismos efectos. Conocer la diferencia es fundamental.
Arras penitenciales
Son las más conocidas y las más utilizadas en la compraventa de viviendas.
Cuándo permiten desistir
Este tipo de arras permite que cualquiera de las partes pueda desistir de la operación.
Qué ocurre con el dinero entregado
Si desiste el comprador, normalmente perderá la cantidad entregada.
Si desiste el vendedor, deberá devolver el doble de la cantidad recibida.
Arras confirmatorias
En este caso, las arras funcionan como una prueba de que existe un contrato de compraventa.
Qué función cumplen
Confirman el acuerdo alcanzado entre comprador y vendedor.
Qué consecuencias pueden tener
Si alguna de las partes incumple, la otra podrá exigir el cumplimiento del contrato o reclamar los daños y perjuicios que correspondan.
Arras penales
Incorporan una penalización económica para el supuesto de incumplimiento.
Cómo operan
Las partes pactan una consecuencia económica concreta si alguna de ellas incumple lo acordado.
Qué diferencias tienen frente a las otras
A diferencia de las arras penitenciales, no siempre permiten desistir libremente del contrato.
Qué debe incluir un contrato de arras
Para evitar conflictos posteriores, el contrato debería recoger de forma clara los aspectos esenciales de la operación.
Identificación de las partes
Datos completos del comprador y del vendedor.
Descripción clara de la vivienda
Dirección, referencia registral y demás datos identificativos del inmueble.
Precio total de compraventa
Debe indicarse el precio pactado entre ambas partes.
Cantidad entregada como señal
El contrato debe reflejar el importe entregado y cómo se descontará del precio final.
Plazo para firmar la compraventa
Es conveniente fijar una fecha o un plazo concreto para otorgar la escritura pública.
Distribución de gastos
Debe quedar claro qué gastos asume cada parte.
Situación de cargas conocidas
Es recomendable indicar si la vivienda tiene cargas o si serán canceladas antes de la venta.
Tipo de arras pactado
Este aspecto es especialmente importante, ya que determina las consecuencias jurídicas del contrato.
Qué debes revisar antes de firmarlo
Antes de entregar dinero, conviene comprobar varios aspectos.
Si la vivienda tiene cargas
Solicita una nota simple actualizada para conocer la situación registral del inmueble.
Si el vendedor puede transmitirla
Es importante confirmar que quien firma es realmente el propietario o tiene capacidad legal para vender.
Si el precio y los plazos están claros
Evita cláusulas ambiguas que puedan generar conflictos.
Si la financiación está bien encauzada
No des por hecho que el banco aprobará la hipoteca sin haber realizado un estudio previo.
Si existe cláusula vinculada a la hipoteca
Cuando la compra depende de financiación, resulta muy recomendable que el contrato contemple expresamente qué ocurrirá si finalmente el préstamo hipotecario no es concedido.
Qué pasa si no te conceden la hipoteca
Esta es una de las situaciones que más preocupan a los compradores.
Por qué este punto es tan importante
Muchas personas firman un contrato de arras confiando en que obtendrán financiación, pero el banco puede denegar la hipoteca por distintos motivos.
Qué riesgos asumes si no está bien previsto en el contrato
Si el contrato no contempla esta circunstancia, podrías enfrentarte a las consecuencias previstas para el incumplimiento, incluida la pérdida de la cantidad entregada.
Cómo evitar comprometerte más de la cuenta
Lo más prudente es analizar previamente la viabilidad de la hipoteca y, cuando sea posible, incorporar una cláusula que contemple este supuesto.
Errores frecuentes al firmar arras
No saber qué tipo de arras se firma
Es uno de los errores más habituales y puede tener importantes consecuencias.
Pensar que señal y arras son exactamente lo mismo
Aunque estén relacionadas, no siempre producen los mismos efectos.
Firmar con prisas
Nunca conviene firmar un documento sin haberlo leído y comprendido completamente.
No dejar claras las condiciones
Cuanto más preciso sea el contrato, menos posibilidades habrá de conflictos posteriores.
No revisar cargas y documentación
Una simple comprobación documental puede evitar muchos problemas.
Cuándo conviene pedir ayuda antes de firmar
Existen situaciones en las que contar con asesoramiento resulta especialmente recomendable.
Si compras a un particular
La documentación suele requerir una revisión más detallada.
Si hay dudas sobre la vivienda
Cualquier incertidumbre conviene resolverla antes de entregar dinero.
Si dependes de financiación hipotecaria
Es importante conocer previamente tus posibilidades reales de obtener la hipoteca.
Si no entiendes bien el documento
Nunca firmes un contrato que no comprendas completamente.
Cómo puede ayudarte FINANTTIS
En FINANTTIS analizamos tu operación antes de que firmes un contrato de arras.
Estudiamos la viabilidad de tu financiación, revisamos los aspectos que pueden afectar a la concesión de la hipoteca y te orientamos para que tomes decisiones con mayor seguridad.
Nuestro objetivo es ayudarte a evitar errores que puedan retrasar la operación o generar costes innecesarios.
Conclusión
El contrato de arras es mucho más que un simple documento para reservar una vivienda. Es un compromiso jurídico que puede tener importantes consecuencias económicas si no se revisa correctamente.
Antes de firmar, asegúrate de conocer qué tipo de arras estás pactando, revisa la situación de la vivienda y analiza si tu financiación hipotecaria es realmente viable. Una buena planificación en esta fase puede evitar problemas y darte la tranquilidad necesaria para afrontar la compra con seguridad.
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Carlos Navarro.-
