Una de las preocupaciones más habituales entre quienes tienen una hipoteca es saber qué ocurre cuando empiezan los problemas de pago y, sobre todo, en qué momento el banco puede reclamar judicialmente la deuda.
Existe la creencia de que basta con dejar de pagar unas pocas cuotas para perder la vivienda, pero la realidad es que la normativa actual ofrece una mayor protección al consumidor y exige que se cumplan determinados requisitos antes de que la entidad financiera pueda iniciar una ejecución hipotecaria.
En este artículo de FINANTTIS te explicamos cuándo puede actuar el banco, qué cantidades puede reclamar y qué alternativas existen si atraviesas dificultades económicas.
¿Puede el banco reclamar una hipoteca por un simple retraso?
No.
Un retraso puntual o el impago aislado de una cuota no permite al banco iniciar directamente una ejecución hipotecaria.
La legislación actual establece unos límites mínimos de impago que deben cumplirse antes de que la entidad pueda resolver anticipadamente el préstamo y reclamar judicialmente la totalidad de la deuda.
El objetivo de esta regulación es evitar situaciones desproporcionadas y ofrecer al consumidor un margen razonable para regularizar su situación.
¿Qué es el vencimiento anticipado de una hipoteca?
El vencimiento anticipado es el mecanismo mediante el cual el banco da por finalizado el contrato hipotecario antes de la fecha prevista debido al incumplimiento de determinadas obligaciones por parte del prestatario.
Cuando esto ocurre, la entidad puede exigir no solo las cuotas impagadas, sino también el resto del capital pendiente del préstamo.
La causa más frecuente es la falta de pago, aunque no es la única.
¿Cuántas cuotas hay que dejar de pagar para que el banco pueda reclamar?
Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, los requisitos para iniciar una ejecución hipotecaria son más estrictos que en el pasado.
Actualmente, el banco puede reclamar judicialmente la deuda cuando se alcance alguno de los siguientes umbrales:
Durante la primera mitad del préstamo
La entidad podrá actuar cuando el impago alcance:
- 12 mensualidades completas, o
- el 3 % del capital concedido,
aplicándose el criterio que se cumpla primero.
Durante la segunda mitad del préstamo
La reclamación podrá iniciarse cuando el impago alcance:
- 15 mensualidades completas, o
- el 7 % del capital concedido,
según cuál de las dos circunstancias se produzca antes.
¿Debe avisarte el banco antes de reclamar judicialmente?
Sí.
Antes de iniciar cualquier procedimiento judicial, la entidad financiera debe requerir formalmente el pago al prestatario.
Además, debe conceder un plazo mínimo de 30 días naturales para que el cliente pueda ponerse al corriente de sus obligaciones.
Solo si transcurre ese plazo sin regularizar la situación podrá continuar el proceso.
¿Qué cantidades puede reclamar el banco?
Cuando se produce la resolución anticipada del préstamo, la reclamación puede incluir distintos conceptos.
Capital pendiente
Las cuotas vencidas y no abonadas.
Capital no vencido
La totalidad del préstamo pendiente de amortizar.
Intereses ordinarios
Los intereses pactados en el contrato hipotecario.
Intereses de demora
La ley limita estos intereses para evitar abusos.
Actualmente, no pueden superar en más de tres puntos porcentuales el interés remuneratorio pactado en el préstamo.
Costas judiciales y gastos de ejecución
Si el procedimiento continúa por vía judicial, pueden añadirse los gastos derivados del proceso.
¿Qué ocurre si no puedes pagar la deuda?
Si la situación no se regulariza y la ejecución hipotecaria sigue adelante, la entidad financiera puede solicitar la venta del inmueble mediante subasta.
La vivienda se subastará tomando como referencia el valor fijado en la escritura hipotecaria.
Sin embargo, muchas personas desconocen que la deuda no siempre desaparece con la pérdida de la vivienda.
Si el importe obtenido en la subasta no cubre totalmente la deuda, el titular puede seguir siendo responsable de la cantidad pendiente.
Por eso es tan importante actuar antes de que el procedimiento llegue a este punto.
¿La entrega de la vivienda cancela siempre la deuda?
No necesariamente.
La entrega de la vivienda solo extingue totalmente la deuda cuando existe un acuerdo expreso con la entidad financiera, conocido como dación en pago.
En este supuesto, el banco acepta recibir el inmueble como pago total de la deuda hipotecaria.
Sin ese acuerdo, la responsabilidad económica puede mantenerse incluso después de perder la vivienda.
¿Existen otras causas que permitan al banco resolver la hipoteca?
Aunque el impago es la causa más habitual, existen otras situaciones que pueden dar lugar a la resolución anticipada del préstamo.
Entre ellas destacan:
Aportación de documentación falsa
Si durante la solicitud se facilitó información o documentación falsa que resultó determinante para la concesión del préstamo.
Incumplimientos graves del contrato
Determinados incumplimientos contractuales especialmente relevantes pueden generar consecuencias jurídicas importantes.
No obstante, en la práctica, la inmensa mayoría de procedimientos se originan por problemas de pago.
¿Qué hacer si prevés dificultades para pagar la hipoteca?
La peor decisión suele ser esperar.
Cuanto antes se actúe, más opciones existen para encontrar una solución.
Algunas alternativas pueden ser:
- solicitar una carencia temporal;
- ampliar el plazo del préstamo;
- renegociar condiciones con la entidad;
- estudiar una reunificación de deudas;
- valorar una venta ordenada de la vivienda antes de llegar a una ejecución.
La anticipación suele marcar la diferencia entre resolver un problema financiero o enfrentarse a un procedimiento judicial.
¿Cómo puede ayudarte FINANTTIS?
En FINANTTIS analizamos cada situación de forma individual para ayudarte a entender qué opciones tienes antes de que los problemas de pago se conviertan en un conflicto judicial.
Podemos orientarte sobre posibles soluciones, alternativas de financiación, reestructuración de deuda o estrategias para proteger tu situación patrimonial.
Porque cuando aparecen dificultades, actuar a tiempo suele ser la mejor decisión.
