Cuando compras una vivienda o solicitas una hipoteca, es habitual encontrarse con una situación que genera muchas dudas: los metros cuadrados que figuran en el Catastro no coinciden con los que aparecen en el Registro de la Propiedad.
En algunos casos la diferencia es mínima y apenas tiene consecuencias. Sin embargo, cuando la discrepancia es importante, puede afectar a la tasación, a la financiación hipotecaria e incluso retrasar una compraventa.
En este artículo de FINANTTIS te explicamos por qué ocurre esta situación, cuándo puede convertirse en un problema y qué puedes hacer para regularizarla.
¿Por qué los metros del Catastro y del Registro no coinciden?
Aunque muchas personas piensan que ambas bases de datos deberían reflejar exactamente la misma información, lo cierto es que tienen funciones distintas y se actualizan de forma diferente.
El Registro de la Propiedad recoge la información que figura en las escrituras públicas inscritas por los propietarios. Por tanto, si una vivienda se amplió, reformó o modificó y esos cambios nunca se elevaron a escritura ni se inscribieron, los datos registrales pueden quedar desactualizados.
Por otro lado, el Catastro tiene una finalidad principalmente fiscal y realiza actualizaciones periódicas mediante diferentes mecanismos, como fotografías aéreas, comprobaciones técnicas, licencias municipales o declaraciones de los propietarios.
Por este motivo, es relativamente frecuente que ambas superficies no coincidan.
¿Qué organismo suele reflejar más metros?
En la práctica, lo más habitual es que el Catastro refleje una superficie superior a la que aparece en el Registro.
Esto suele ocurrir porque:
- Existen ampliaciones antiguas que nunca se inscribieron.
- Las escrituras fueron redactadas hace muchos años con mediciones menos precisas.
- La vivienda ha sufrido modificaciones que sí constan en Catastro, pero no en el Registro.
- Existen errores históricos en la documentación registral.
No obstante, cada caso debe analizarse individualmente.
¿Puede afectar a una hipoteca?
Sí. Cuando existe una diferencia importante de superficie, la tasación y la financiación pueden verse afectadas.
La repercusión dependerá principalmente del criterio del tasador y de la magnitud de la discrepancia.
Cuando la diferencia es pequeña
Si la diferencia entre Catastro y Registro es reducida, normalmente la operación puede continuar sin mayores complicaciones.
Aunque no existe una regla absoluta, las discrepancias inferiores al 10 % suelen generar menos incidencias.
Sin embargo, cada entidad financiera y cada tasadora pueden actuar de forma distinta.
Cuando la diferencia es significativa
Si la diferencia es elevada, pueden surgir problemas que afecten directamente a la operación hipotecaria.
El tasador toma como referencia los metros catastrales
En algunos casos, el tasador considera que la superficie correcta es la reflejada en Catastro.
Cuando esto ocurre, es posible que la tasación quede condicionada a la actualización registral de la vivienda.
Esto significa que antes de formalizar la hipoteca podría ser necesario regularizar la superficie inscrita en el Registro de la Propiedad.
El tasador toma como referencia los metros registrales
También puede ocurrir que la tasación se realice utilizando únicamente la superficie registral.
En ese caso, la vivienda podrá hipotecarse, pero el valor de tasación podría resultar inferior al esperado.
Esta situación puede ser especialmente relevante cuando el comprador necesita una financiación elevada, ya que el banco calculará el porcentaje financiable sobre un valor potencialmente más bajo.
¿Cómo puede afectar al comprador?
Cuando los metros utilizados para tasar la vivienda son inferiores a los reales, pueden producirse varias consecuencias:
- Disminuye el valor de tasación.
- El banco puede prestar menos dinero.
- El comprador necesita aportar más ahorro.
- La operación puede requerir documentación adicional.
- Se pueden producir retrasos en la firma.
Por eso es importante detectar estas discrepancias cuanto antes.
¿Qué puede hacer el propietario para regularizar la situación?
Si eres propietario de una vivienda y observas diferencias entre Catastro y Registro, lo más recomendable es estudiar la posibilidad de regularizar la superficie antes de ponerla a la venta.
Una vivienda correctamente coordinada entre ambas administraciones suele generar:
- menos incidencias durante la tasación;
- mayor seguridad jurídica para el comprador;
- menos retrasos en la financiación;
- una operación de compraventa más fluida.
Dependiendo de cada caso, la regularización puede requerir documentación técnica, escrituras complementarias o trámites registrales específicos.
Errores frecuentes relacionados con los metros de una vivienda
Pensar que Catastro y Registro siempre coinciden
Aunque sería lo deseable, en España existen miles de inmuebles con diferencias entre ambas superficies.
Revisar la discrepancia cuando ya existe un comprador
Cuanto antes se detecte el problema, más fácil será solucionarlo.
Creer que no afecta a la hipoteca
En determinadas operaciones puede influir directamente en la tasación y en la financiación.
Suponer que el Catastro siempre tiene razón
Cada caso debe estudiarse individualmente para determinar cuál es la superficie correcta y cómo debe regularizarse.
¿Cómo puede ayudarte FINANTTIS?
En FINANTTIS analizamos la documentación de la vivienda antes de iniciar una operación hipotecaria para detectar posibles incidencias que puedan afectar a la financiación.
Si existen diferencias entre Catastro y Registro, te orientamos sobre las posibles soluciones y te ayudamos a entender cómo pueden influir en la tasación y en la concesión de la hipoteca.
Porque muchas veces un pequeño detalle documental puede marcar la diferencia entre una operación sencilla y una operación llena de obstáculos.
