Una pareja compra una vivienda al 50 % y firma conjuntamente una hipoteca.
Años después se separan y uno de los dos decide quedarse con la casa.
Parece sencillo: se calcula cuánto corresponde al otro propietario, se le compensa económicamente y se firma una extinción de condominio ante notario.
A partir de ese momento, uno pasa a ser propietario del 100 % de la vivienda y el otro deja de tener participación en ella.
Pero existe un problema que muchas personas descubren demasiado tarde:
salir de la escritura de propiedad no significa salir de la hipoteca.
Puedes dejar de ser propietario de una vivienda y continuar figurando durante años como deudor del préstamo hipotecario.
Por eso, cuando existe una hipoteca pendiente, la extinción de condominio y la financiación deberían estudiarse conjuntamente antes de acudir a la notaría.
En esta guía de FINANTTIS te explicamos cómo funciona, qué debe aceptar el banco y qué alternativas existen si la entidad no permite dejar la hipoteca únicamente a nombre de quien se queda con la vivienda.
¿Qué es una extinción de condominio?
Existe un condominio o proindiviso cuando varias personas son propietarias de un mismo inmueble.
Por ejemplo:
Carlos: 50 %
María: 50 %
Esto no significa que cada uno sea propietario físicamente de la mitad de las habitaciones.
Ambos son copropietarios de la vivienda en los porcentajes establecidos en el título de propiedad.
Si posteriormente uno quiere quedarse con la totalidad del inmueble, puede realizarse, cuando concurren los requisitos correspondientes, una extinción de condominio.
Uno de los copropietarios se adjudica el 100 % de la vivienda y el otro deja de ser propietario, normalmente recibiendo una compensación económica por la participación que transmite.
¿En qué situaciones es habitual una extinción de condominio?
Aunque suele relacionarse con divorcios y separaciones, puede aparecer en muchas otras situaciones.
Por ejemplo:
- una pareja que compró conjuntamente y posteriormente se separa;
- hermanos que han heredado una vivienda;
- familiares que compraron conjuntamente;
- copropietarios que quieren poner fin al proindiviso;
- socios que adquirieron juntos un inmueble.
El objetivo es el mismo:
poner fin a la copropiedad y conseguir que el inmueble pertenezca a una sola persona.
El gran problema: la vivienda y la hipoteca son cosas diferentes
Este es el punto más importante de todo el artículo.
Imagina una vivienda propiedad de dos personas al 50 %:
Propietario A: 50 %
Propietario B: 50 %
Y una hipoteca firmada por ambos:
Prestatario A + Prestatario B
Mediante una extinción de condominio, A puede adjudicarse el 100 % de la vivienda.
Después de la operación:
Propietario A: 100 %
Propietario B: 0 %
Pero esto no significa automáticamente que la hipoteca pase también a estar únicamente a nombre de A.
Si el banco no ha aceptado liberar a B, el préstamo puede continuar así:
Prestatario A + Prestatario B
Y ahí aparece el problema.
Puedes no tener casa y seguir debiendo la hipoteca
Esta es precisamente la situación que debe evitarse.
Una persona puede:
- firmar la extinción de condominio;
- recibir su compensación;
- dejar de aparecer como propietaria;
- entregar las llaves;
- marcharse de la vivienda;
y, sin embargo, continuar figurando como prestataria frente al banco.
En otras palabras:
ha perdido el activo, pero conserva la deuda.
Por eso nunca debería darse por hecho que una extinción de condominio libera automáticamente de la hipoteca.
¿Por qué el banco no está obligado a quitar al otro titular?
Porque el préstamo hipotecario es un contrato independiente de la titularidad de la vivienda.
Cuando el banco concedió originalmente la hipoteca a dos personas, estudió conjuntamente:
- sus ingresos;
- estabilidad laboral;
- endeudamiento;
- patrimonio;
- capacidad de pago;
- características del inmueble.
La entidad aceptó conceder determinada cantidad contando con dos prestatarios responsables del préstamo.
Si años después se pretende que uno desaparezca, el banco pasa de tener dos personas obligadas al pago a tener únicamente una.
Desde el punto de vista de la entidad, el riesgo ha cambiado.
Por eso el banco debe estudiar nuevamente la operación.
Un acuerdo entre la pareja no obliga al banco
Imaginemos que tras una separación ambas partes firman:
“A partir de este momento, la hipoteca será pagada íntegramente por quien se queda con la vivienda.”
Este acuerdo puede tener efectos entre las partes.
Pero no significa necesariamente que el otro prestatario haya dejado de responder frente al banco.
Lo mismo puede ocurrir cuando existe un convenio regulador o una resolución derivada de un procedimiento de separación o divorcio.
Una cosa es determinar quién debe pagar internamente la hipoteca.
Otra diferente es conseguir que el acreedor acepte liberar a uno de los deudores.
Para esto último resulta necesaria la intervención de la entidad financiera o la cancelación de la financiación anterior.
¿Cómo se consigue sacar a un titular de la hipoteca?
La solución habitual consiste en negociar con la entidad una modificación del préstamo que permita que únicamente permanezca como deudor quien se queda con la vivienda.
Habitualmente hablamos de una novación hipotecaria, aunque técnicamente la operación puede articularse mediante una liberación o sustitución de deudor junto con otras modificaciones.
Por ejemplo, pueden modificarse:
- titulares;
- plazo;
- tipo de interés;
- garantías;
- capital;
- otras condiciones del préstamo.
Pero existe una cuestión fundamental:
el banco tiene que aceptar la operación.
No existe un derecho general del cliente a exigir que una entidad elimine a uno de los prestatarios manteniendo las mismas condiciones.
¿Qué estudiará el banco para dejar la hipoteca a una sola persona?
Principalmente comprobará si el titular que se queda con la vivienda puede pagar la hipoteca por sí mismo.
Puede analizar:
- ingresos netos;
- estabilidad laboral;
- antigüedad profesional;
- edad;
- capital pendiente;
- cuota hipotecaria;
- plazo restante;
- otros préstamos;
- nivel de endeudamiento;
- historial de pagos;
- valor de la vivienda;
- ahorro disponible.
La pregunta que intentará responder la entidad es sencilla:
¿Puede esta persona asumir sola una deuda que inicialmente concedimos teniendo en cuenta a dos prestatarios?
El problema aumenta si además necesitas dinero para compensar al otro propietario
En muchas extinciones de condominio no basta con modificar los titulares.
Quien se queda con la vivienda puede necesitar dinero adicional para pagar la compensación al otro copropietario.
Veamos un ejemplo.
Valor de la vivienda: 240.000 €
Hipoteca pendiente: 140.000 €
Propiedad: 50 % cada uno
En un cálculo simplificado:
240.000 € − 140.000 € = 100.000 € de valor neto
La participación económica inicial de cada propietario sería:
50.000 €
Por tanto, quien se queda con la vivienda podría necesitar aproximadamente 50.000 euros para compensar al otro.
Pero si no dispone de ese dinero ahorrado, podría necesitar aumentar la financiación.
Y entonces el banco tendría que estudiar una operación más compleja:
eliminar a un prestatario y, además, prestar más dinero.
La compensación no siempre se calcula simplemente dividiendo el valor de la vivienda entre dos
Este es otro error frecuente.
Para calcular correctamente cuánto corresponde al copropietario que sale pueden tener que analizarse:
- valor actual de la vivienda;
- porcentaje de propiedad;
- capital hipotecario pendiente;
- aportaciones realizadas inicialmente;
- posibles aportaciones privativas;
- amortizaciones efectuadas;
- reformas;
- acuerdos entre las partes;
- otras circunstancias económicas o jurídicas.
Por eso el cálculo debe adaptarse a cada caso.
¿Qué puede responder el banco?
Después de estudiar la operación, pueden darse diferentes escenarios.
El banco acepta dejar un único titular
Es el escenario más sencillo.
Se coordina la modificación hipotecaria con la extinción de condominio y la persona saliente deja de ser propietaria y también deudora.
El banco acepta, pero exige modificar condiciones
Por ejemplo, podría plantear:
- ampliar el plazo;
- amortizar parte del capital;
- aportar garantías adicionales;
- incorporar un avalista;
- modificar determinadas condiciones económicas;
- contratar determinados productos vinculados dentro del marco legal aplicable.
En este caso no conviene mirar únicamente cuánto queda de cuota mensual.
Debe calcularse también el coste total de la nueva operación.
El banco rechaza liberar al titular
También puede ocurrir.
Si considera que una sola persona no tiene suficiente capacidad económica para asumir la deuda, puede rechazar la modificación.
Pero esto no significa necesariamente que la operación haya terminado.
Pueden estudiarse otras alternativas.
¿Qué ocurre si firmas primero la extinción y después intentas sacar al otro de la hipoteca?
Este es precisamente el error que debería evitarse.
Imagina que primero acudís a notaría.
Uno recibe su compensación y transmite su 50 %.
La vivienda pasa a pertenecer íntegramente al otro.
Después acudís al banco para solicitar:
“Ahora queremos quitar de la hipoteca a quien ya no es propietario.”
Y el banco responde:
“No aprobamos la operación.”
El resultado puede ser muy problemático.
Una persona ya no tiene ningún porcentaje de la vivienda, pero continúa respondiendo de la hipoteca.
Además, su posición negociadora es peor porque ya ha transmitido la propiedad.
Por eso la financiación debería estudiarse antes de formalizar la extinción.
¿Qué consecuencias tiene seguir apareciendo en una hipoteca de una vivienda que ya no es tuya?
Puedes continuar respondiendo frente al banco
Si sigues siendo prestatario, el acuerdo entre las partes no elimina por sí mismo tu responsabilidad contractual.
Puede perjudicarte para solicitar otra hipoteca
Si posteriormente quieres comprar una nueva vivienda, la entidad que estudie tu financiación comprobará tus riesgos financieros.
La hipoteca anterior puede seguir apareciendo como una obligación vigente.
Aunque puedas demostrar que la vivienda pertenece a tu expareja y que es ella quien paga las cuotas, el banco que estudie tu nueva operación puede considerar que sigue existiendo un riesgo financiero.
Puedes tener problemas si el otro deja de pagar
Este es el escenario más delicado.
Mientras continúes vinculado al préstamo, un incumplimiento del titular que conserva la vivienda puede afectarte directamente.
Y existe una diferencia especialmente importante:
ya no eres propietario del inmueble.
Por tanto, no puedes decidir unilateralmente vender la vivienda para solucionar el problema.
¿Aparecerá esa hipoteca cuando pidas financiación en otro banco?
Puede hacerlo.
Las entidades financieras utilizan información sobre los riesgos financieros de sus clientes, incluida la disponible en la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE).
Por eso una persona puede encontrarse con esta situación:
“La casa ya no es mía desde hace tres años, pero sigo apareciendo vinculada a aquella hipoteca.”
Para una nueva entidad esto puede ser relevante al calcular su capacidad de endeudamiento.
Por eso la salida de la propiedad y la salida de la financiación deberían quedar correctamente coordinadas.
¿Cuál debería ser el orden correcto?
Cuando existe una hipoteca pendiente, una extinción de condominio no debería comenzar por la notaría.
Lo recomendable es empezar por estudiar la operación.
1. Determinar el valor de la vivienda
Es necesario disponer de una valoración razonable y actualizada.
2. Conocer exactamente cuánto queda de hipoteca
Hay que solicitar el capital pendiente y revisar las condiciones del préstamo.
3. Calcular la compensación
Debe determinarse cuánto corresponde económicamente a la persona que abandona la propiedad.
4. Comprobar si quien se queda puede asumir la hipoteca
Aquí entra el análisis financiero.
Ingresos, deudas, cuota, plazo y estabilidad económica.
5. Negociar con el banco
Debe solicitarse formalmente la salida del otro prestatario y conocer las condiciones de la entidad.
6. Buscar alternativas si el banco rechaza la operación
No conviene firmar primero y buscar financiación después.
7. Coordinar banco y notaría
Cuando la financiación esté suficientemente definida, pueden coordinarse la extinción de condominio y la modificación, sustitución o nueva financiación correspondiente.
¿Qué alternativas existen si tu banco no quiere quitar al otro titular?
Un rechazo del banco actual no significa necesariamente que no exista ninguna solución.
Buscar otra entidad
Puede estudiarse si otro banco está dispuesto a financiar la vivienda únicamente a nombre de quien se la adjudica.
Dependiendo de cómo se estructure la operación, podría utilizarse:
- una nueva hipoteca;
- una subrogación cuando resulte jurídicamente adecuada;
- cancelación del préstamo anterior y nueva financiación;
- financiación adicional para afrontar la compensación.
La alternativa debe estudiarse individualmente.
Amortizar parte de la deuda
Si el problema es que la cuota o el capital pendiente son demasiado elevados para los ingresos de una sola persona, una amortización parcial puede mejorar la viabilidad.
Por ejemplo:
Hipoteca pendiente: 150.000 €
Si con los ingresos actuales la entidad considera excesivo ese endeudamiento, reducir previamente el capital podría facilitar un nuevo análisis.
Naturalmente, será necesario disponer del dinero para hacerlo.
Aportar garantías adicionales
En determinados casos una entidad puede estudiar garantías adicionales o la incorporación de un avalista.
Pero esta decisión debe tomarse con mucha prudencia.
Avalar una hipoteca significa asumir un riesgo financiero real, no simplemente ayudar a realizar un trámite.
Vender la vivienda
Si ninguna entidad considera viable que una sola persona asuma la deuda, puede ser necesario valorar la venta.
Con el precio obtenido puede cancelarse la hipoteca y repartirse el importe restante conforme a la titularidad, los acuerdos y las circunstancias de la operación.
Puede no ser la solución deseada, especialmente cuando se trata de la vivienda familiar, pero en determinadas situaciones evita que dos personas continúen financieramente vinculadas durante muchos años.
¿Y si ya has firmado la extinción de condominio pero sigues en la hipoteca?
La situación es más complicada, pero todavía pueden estudiarse alternativas.
Lo primero es recopilar la documentación:
- escritura de extinción de condominio;
- escritura del préstamo hipotecario;
- convenio o resolución correspondiente, cuando exista;
- último recibo;
- capital pendiente;
- documentación relativa a los acuerdos entre las partes.
También conviene comprobar exactamente qué aceptó el banco.
No es lo mismo que la entidad tuviera conocimiento de la extinción que haber aceptado expresamente liberar a uno de los prestatarios.
Un documento privado no puede sacarte unilateralmente de la hipoteca
Las partes pueden firmar entre ellas un acuerdo estableciendo quién pagará las cuotas.
Pero ese documento no modifica por sí mismo el contrato que ambas firmaron con la entidad.
Para que una persona deje efectivamente de responder frente al banco deberá existir la correspondiente aceptación del acreedor o cancelarse el préstamo anterior mediante la solución financiera que proceda.
¿Cómo tributa una extinción de condominio?
La fiscalidad debe estudiarse según la estructura concreta de la operación.
Cuando existe una verdadera comunidad sobre un inmueble indivisible y uno de los comuneros se adjudica el bien compensando correctamente al otro, la operación puede tributar por Actos Jurídicos Documentados (AJD) en lugar de tratarse como una compraventa convencional de una participación.
Pero no conviene aplicar esta regla automáticamente.
El resultado fiscal puede variar cuando existen, entre otras circunstancias:
- varios inmuebles;
- adjudicaciones desiguales;
- excesos de adjudicación;
- compensaciones incorrectamente estructuradas;
- posibles donaciones;
- comunidades con diferente origen;
- circunstancias particulares de los copropietarios.
Además, deberá estudiarse el posible impacto fiscal para quien abandona la propiedad.
Por eso es conveniente calcular la fiscalidad antes de cerrar la compensación económica.
¿Qué gastos puede tener una extinción de condominio con hipoteca?
Además de la compensación al copropietario, pueden existir:
- impuestos;
- notaría;
- Registro de la Propiedad;
- tasación;
- gestoría;
- costes relacionados con la modificación hipotecaria;
- gastos derivados de una nueva financiación, cuando exista;
- asesoramiento profesional.
Si además se cancela una hipoteca y se constituye otra, la operación tendrá una estructura económica diferente.
Por eso no debería calcularse únicamente:
“¿Cuánto tengo que darle al otro propietario?”
La pregunta correcta es:
“¿Cuánto me cuesta en total quedarme con la vivienda y con la financiación únicamente a mi nombre?”
Ejemplo completo de una extinción de condominio con hipoteca
Imaginemos:
Valor de la vivienda: 220.000 €
Hipoteca pendiente: 120.000 €
Propiedad: 50 % cada uno
En un cálculo simplificado:
220.000 € − 120.000 € = 100.000 € de valor neto
La participación económica inicial de cada uno sería:
50.000 €
Uno de los propietarios quiere quedarse con la vivienda.
Compensa al otro con 50.000 euros y se adjudica el 100 %.
Ahora comparemos dos formas de realizar la operación.
Escenario 1: firman sin resolver previamente la hipoteca
La vivienda pasa a nombre de una sola persona.
Pero la hipoteca continúa con ambos prestatarios.
Resultado:
Propiedad: una persona.
Deuda hipotecaria: continúan dos personas.
La persona que ha salido ha recibido 50.000 euros y ya no tiene vivienda, pero puede seguir respondiendo de un préstamo con 120.000 euros pendientes.
Escenario 2: estudian primero la financiación
Antes de firmar, el propietario que quiere quedarse con la casa solicita al banco asumir la hipoteca individualmente.
La entidad estudia su solvencia y aprueba la operación.
Después se coordinan la extinción y la modificación hipotecaria.
Resultado:
Propiedad: una persona.
Hipoteca: una persona.
El copropietario saliente recibe su compensación, deja de ser propietario y también queda liberado de la deuda frente al banco.
Ese es el resultado que debería intentarse conseguir cuando la situación financiera lo permite.
La regla que debes recordar
Una extinción de condominio responde a una pregunta:
¿Quién se queda con la vivienda?
La modificación o sustitución de la financiación responde a otra:
¿Quién sigue debiendo la hipoteca?
Son dos cuestiones relacionadas, pero no son lo mismo.
Por eso, si una persona quiere adjudicarse el 100 % de una vivienda hipotecada, lo recomendable es estudiar primero cuánto vale el inmueble, cuánto queda por pagar, qué compensación corresponde y si puede asumir individualmente la financiación.
En FINANTTIS podemos analizar la hipoteca existente, estudiar la capacidad financiera de la persona que quiere quedarse con la vivienda y valorar alternativas cuando la entidad actual no acepta liberar al otro prestatario.
El objetivo no debería ser únicamente quedarse con el 100 % de la vivienda. También hay que conseguir que la financiación quede correctamente estructurada y que quien abandona la propiedad pueda salir de la deuda cuando la operación lo permita.
