El día de la firma de una compraventa ante notario llega uno de los momentos más importantes de toda la operación: el pago del precio de la vivienda.
Una parte del dinero puede haberse entregado anteriormente mediante una reserva o un contrato de arras, pero normalmente queda una cantidad importante pendiente que debe abonarse al vendedor en el momento de formalizar la compraventa.
Y aquí aparece una duda muy habitual:
¿Cómo se paga una vivienda el día de la firma? ¿Cheque bancario o transferencia?
Las dos opciones pueden utilizarse, pero requieren una preparación adecuada.
Además, si existe una hipoteca pendiente del vendedor, una carga que deba cancelarse o interviene un banco financiando al comprador, el dinero puede tener que distribuirse entre diferentes destinatarios.
En esta guía de FINANTTIS te explicamos cuáles son las formas habituales de pagar una vivienda, cómo se acredita el dinero entregado anteriormente y qué debes tener preparado antes de acudir a la notaría.
El precio de una vivienda no siempre se paga de una sola vez
Cuando se firma la escritura pública, es frecuente que el comprador ya haya entregado anteriormente una parte del precio.
Por ejemplo, pueden existir:
- una reserva;
- una señal;
- un contrato de arras;
- otros pagos a cuenta.
Por tanto, el día de notaría no necesariamente se entrega al vendedor el precio completo de la vivienda.
Se paga la cantidad que todavía quede pendiente, teniendo en cuenta los importes abonados previamente y los posibles pagos o retenciones que deban realizarse.
Ejemplo: cómo se distribuye el precio de una compraventa
Imaginemos una vivienda cuyo precio es:
200.000 €
El comprador entregó anteriormente:
10.000 € en arras
Por tanto, el día de la compraventa quedan pendientes:
190.000 €
Si no existen cargas ni otras cantidades que deban satisfacerse, esos 190.000 euros serán los que deban abonarse conforme a lo acordado.
Pero si el vendedor todavía tiene una hipoteca pendiente, la operación puede ser diferente.
Una parte del dinero podría destinarse directamente a cancelar esa deuda y únicamente el resto acabaría siendo entregado al vendedor.
Por eso cada compraventa debe prepararse individualmente.
¿Cómo deben pagarse las arras?
Las cantidades entregadas antes de la compraventa deberían realizarse mediante medios que permitan acreditar perfectamente:
- quién paga;
- quién recibe;
- cuánto dinero se entrega;
- cuándo se entrega;
- y a qué corresponde el pago.
La transferencia bancaria es uno de los métodos más habituales.
En el concepto puede indicarse, por ejemplo:
“Arras compraventa vivienda [dirección o referencia identificativa]”.
También puede utilizarse otro medio de pago válido si queda correctamente documentado.
Lo importante es conservar el justificante.
¿Por qué hay que guardar el justificante de las arras?
Porque el notario debe identificar los medios de pago utilizados en la operación en los términos exigidos legalmente.
Si antes de la escritura se entregaron 10.000 euros, esa cantidad forma parte del precio de compraventa y debe poder explicarse cómo y cuándo se pagó.
Por eso conviene llevar a la notaría:
- contrato de arras o reserva;
- justificante de transferencia;
- copia del cheque, cuando corresponda;
- cualquier otra documentación que permita acreditar el pago.
No conviene esperar al mismo día de la firma para intentar reconstruir cómo se realizaron los pagos anteriores.
¿Cómo se paga el resto del precio el día de la compraventa?
Existen diferentes posibilidades, pero dos de las más habituales son:
cheque bancario
y
transferencia bancaria.
La elección dependerá de la operación, de lo acordado entre comprador y vendedor y, cuando exista hipoteca, de la operativa de las entidades financieras implicadas.
Opción 1: pagar la vivienda mediante cheque bancario
El cheque bancario continúa siendo un medio muy utilizado en las compraventas inmobiliarias.
No debe confundirse con un cheque personal.
En un cheque bancario, la propia entidad financiera interviene en su emisión y el importe queda respaldado conforme a la operativa bancaria correspondiente.
Normalmente se emite de forma nominativa a favor del vendedor o del destinatario que corresponda.
¿Cómo funciona el cheque bancario en una compraventa?
Antes de acudir a notaría, el comprador solicita a su banco la emisión del cheque por el importe correspondiente.
Por ejemplo:
Vendedor: 185.000 €
Si existe una deuda hipotecaria que debe cancelarse simultáneamente, pueden necesitarse distintos medios de pago para distribuir correctamente el precio.
En la escritura se identificará el medio de pago utilizado.
Ventajas del cheque bancario
Facilita la entrega en el propio acto
El comprador puede entregar físicamente el cheque al vendedor cuando se formaliza la compraventa.
Permite identificar claramente el pago
El cheque puede quedar perfectamente identificado en la escritura.
Es un sistema ampliamente utilizado
Notarías, bancos, compradores y vendedores están acostumbrados a trabajar con este sistema.
Inconvenientes del cheque bancario
Puede tener comisión
La entidad puede cobrar una comisión por su emisión conforme a las condiciones aplicables.
En cantidades elevadas conviene consultar previamente el coste.
Hay que prepararlo antes de la firma
No deberías llegar a la notaría sin haber coordinado previamente su emisión.
Un error puede complicar la operación
El nombre del beneficiario, el importe y el resto de los datos deben ser correctos.
Por eso es recomendable comprobar toda la información antes de acudir a la firma.
Opción 2: pagar mediante transferencia bancaria
La transferencia es otra alternativa para realizar el pago de una compraventa.
Pero no todas las transferencias funcionan exactamente igual.
Dependiendo de la entidad, el importe y la operación pueden utilizarse diferentes sistemas de transferencia.
Por eso conviene coordinar previamente con el banco qué modalidad se utilizará y cuándo estará disponible el dinero para el vendedor.
Transferencia ordinaria
Una transferencia ordinaria puede tardar en abonarse y, por tanto, puede no ser la opción más cómoda cuando comprador y vendedor quieren que el dinero quede recibido o confirmado en el mismo momento de la escritura.
Por eso debe coordinarse con suficiente antelación.
Transferencia inmediata
Las transferencias inmediatas permiten que los fondos lleguen en un plazo muy reducido cuando las entidades y la operación admiten esta modalidad.
Sin embargo, en una compraventa de importe elevado hay que comprobar previamente:
- límites de transferencia;
- operativa del banco;
- medidas de seguridad;
- disponibilidad del servicio;
- posibles costes.
No debería darse por hecho que desde la aplicación bancaria podremos transferir cientos de miles de euros sin haber avisado previamente a la entidad.
Transferencias de alto importe y sistema TARGET
En determinadas compraventas pueden utilizarse transferencias de alto importe cursadas a través de sistemas bancarios que permiten liquidar la operación con rapidez.
En España es habitual que coloquialmente se hable de “transferencia vía Banco de España”, aunque técnicamente la operativa puede realizarse a través de los sistemas de pagos utilizados por las entidades, como TARGET2 o Transferencia OMF (Orden de Movimientos de Fondos)
Este tipo de transferencia puede ser especialmente útil cuando se quiere coordinar el pago con la firma de la escritura.
La entidad bancaria debe preparar previamente la operación.
¿Qué es mejor: cheque bancario o transferencia?
No existe una respuesta válida para todas las compraventas.
| Aspecto | Cheque bancario | Transferencia |
|---|---|---|
| Entrega | Física en notaría | Electrónica |
| Trazabilidad | Alta | Alta |
| Coordinación previa | Necesaria | Especialmente importante |
| Comisión | Depende de la entidad | Depende del tipo de transferencia y banco |
| Confirmación del pago | Mediante cheque emitido | Depende de la modalidad utilizada |
| Riesgo de error | Beneficiario o importe incorrectos | IBAN, beneficiario o importe incorrectos |
| Uso en compraventas | Muy habitual | Cada vez más habitual |
Lo importante no es únicamente elegir el medio más barato.
Hay que elegir el sistema que permita que comprador, vendedor, notaría y bancos tengan perfectamente coordinada la operación.
¿Se puede pagar una vivienda en efectivo?
Aquí debemos diferenciar dos cuestiones.
La legislación española establece limitaciones al pago en efectivo cuando alguna de las partes interviene en calidad de empresario o profesional.
Actualmente no pueden pagarse en efectivo operaciones por importe igual o superior a 1.000 euros cuando alguna de las partes actúe en esa condición.
Esto no significa que una persona que sea autónoma tenga automáticamente prohibido utilizar efectivo en cualquier operación privada de su vida.
Lo relevante es si interviene en la operación como empresario o profesional.
En cualquier caso, utilizar grandes cantidades de efectivo para comprar una vivienda plantea importantes exigencias de identificación, justificación y prevención del blanqueo de capitales.
Por seguridad y trazabilidad, en una compraventa inmobiliaria resulta mucho más adecuado utilizar medios bancarios perfectamente acreditables.
¿Qué pasa si el vendedor todavía tiene una hipoteca?
Esta situación es muy frecuente.
Vender una vivienda hipotecada es perfectamente posible.
Lo que debe hacerse es coordinar la compraventa con la cancelación de la deuda pendiente.
Imaginemos:
Precio de venta: 200.000 €
Hipoteca pendiente del vendedor: 50.000 €
El vendedor no necesariamente recibirá directamente los 200.000 euros.
Parte del precio puede destinarse a cancelar los 50.000 euros que todavía debe a su banco.
El resto, una vez realizadas las operaciones que correspondan, será para el vendedor.
Certificado de deuda pendiente
Cuando existe una hipoteca que debe cancelarse con la compraventa, resulta fundamental conocer exactamente cuánto dinero se debe al banco en la fecha prevista para la firma.
Para ello se solicita a la entidad acreedora la documentación correspondiente con el saldo pendiente de cancelación.
Esto permite conocer la cantidad necesaria para dejar económicamente liquidado el préstamo.
La operación debe coordinarse con antelación, porque el importe puede variar según la fecha exacta de cancelación.
¿Cómo se paga al banco del vendedor?
Dependiendo de cómo se organice la compraventa, la cantidad necesaria para cancelar la hipoteca puede satisfacerse mediante el medio de pago acordado y coordinado entre las partes y las entidades.
Puede utilizarse, según la operación:
- cheque bancario;
- transferencia;
- otros mecanismos bancarios debidamente coordinados.
Lo importante es garantizar que la deuda quede económicamente cancelada y que posteriormente pueda realizarse la cancelación registral de la hipoteca.
Una hipoteca pagada puede seguir apareciendo en el Registro
Existe otra situación diferente.
Puede ocurrir que el vendedor haya terminado de pagar su hipoteca hace años pero nunca haya realizado la cancelación registral.
En ese caso:
no existe deuda económica
pero
la carga continúa apareciendo en el Registro de la Propiedad.
El vendedor deberá acreditar la situación y gestionar la correspondiente cancelación registral.
En determinadas operaciones pueden acordarse retenciones sobre el precio para garantizar que esa cancelación se tramite correctamente.
¿Cuánto puede retenerse para cancelar una carga registral?
No existe una cantidad universal de 1.200, 1.500 o 1.800 euros válida para todas las compraventas.
La cantidad dependerá de:
- gastos notariales;
- gastos registrales;
- posibles honorarios de gestoría;
- características de la hipoteca;
- operativa concreta de la compraventa.
Por eso, cuando sea necesario realizar una retención, debería calcularse conforme al presupuesto o provisión de fondos correspondiente a la operación.
¿Qué comprobaciones se realizan antes de firmar?
La situación registral de la vivienda debe comprobarse antes de la compraventa.
El notario solicita información registral actualizada para conocer el estado de cargas de la finca y comprobar si se ha producido alguna modificación relevante.
Esto permite detectar, por ejemplo:
- hipotecas;
- embargos;
- anotaciones;
- prohibiciones de disponer;
- otras cargas registrales.
Pero no conviene esperar exclusivamente a esta comprobación final.
El comprador debería haber revisado una nota simple mucho antes, preferiblemente antes de entregar arras.
¿Qué pasa si compras con hipoteca?
Cuando el comprador también necesita financiación, la operación incorpora otra pieza.
El banco del comprador aporta una parte del dinero necesario para adquirir la vivienda.
Por ejemplo:
Precio de compraventa: 200.000 €
Aportación del comprador: 50.000 €
Hipoteca: 150.000 €
El día de la firma deben coordinarse:
- los fondos propios del comprador;
- el dinero procedente de la nueva hipoteca;
- los pagos realizados anteriormente;
- la cantidad que corresponde al vendedor;
- y, si existen, las cantidades destinadas a cancelar cargas anteriores.
Por eso una compraventa con financiación debe prepararse con suficiente antelación.
Ejemplo completo de una compraventa
Imaginemos:
Precio de la vivienda: 220.000 €
Arras pagadas: 20.000 €
Hipoteca pendiente del vendedor: 40.000 €
Cantidad pendiente de pagar en escritura: 200.000 €
El día de la compraventa podría estructurarse el pago de forma que:
- una cantidad se destine a cancelar los 40.000 euros de deuda del vendedor;
- otra cantidad pueda quedar afectada a los gastos necesarios para cancelar registralmente la hipoteca, si así se ha acordado;
- y el resto se entregue al vendedor.
Además, el comprador puede estar financiando parte de esos 200.000 euros mediante su propia hipoteca.
Por eso el pago de una vivienda no siempre consiste simplemente en entregar un único cheque al vendedor.
Errores frecuentes al pagar una vivienda
No guardar el justificante de las arras
Todo pago previo debería poder acreditarse.
Solicitar el cheque el mismo día de la firma
Es mejor coordinar previamente importe, beneficiario y disponibilidad.
Intentar realizar una transferencia elevada sin avisar al banco
Puede existir un límite operativo o requerirse autorización previa.
Equivocarse en el IBAN
En una transferencia inmobiliaria, verificar varias veces la cuenta de destino es fundamental.
No comprobar quién debe recibir cada cantidad
Si existe una hipoteca pendiente, parte del precio puede tener que destinarse directamente a su cancelación.
Confundir cancelación económica y registral
Pagar la deuda al banco no elimina automáticamente la hipoteca del Registro.
No revisar las cargas hasta el día de notaría
La situación registral debería estudiarse mucho antes de firmar.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se paga normalmente una vivienda en notaría?
Puede utilizarse un cheque bancario o una transferencia debidamente coordinada, entre otros medios admitidos. La forma concreta dependerá de lo acordado y de las características de la operación.
¿Es obligatorio pagar mediante cheque bancario?
No. El cheque bancario es un medio muy utilizado, pero no es la única posibilidad.
¿Puedo pagar mediante transferencia?
Sí. Conviene coordinar previamente con la entidad la modalidad, importe y momento de ejecución.
¿Qué es una transferencia vía Banco de España?
Es una expresión utilizada habitualmente para referirse a determinadas transferencias de alto importe liquidadas mediante los sistemas bancarios correspondientes. Actualmente puede intervenir la infraestructura TARGET utilizada por las entidades para determinados pagos.
¿Tengo que llevar el justificante de las arras a la notaría?
Sí, es muy recomendable disponer de toda la documentación que permita identificar los pagos realizados anteriormente para que puedan quedar correctamente reflejados en la escritura.
¿Puedo comprar una vivienda si el vendedor todavía tiene hipoteca?
Sí. La deuda pendiente puede cancelarse coordinadamente con la compraventa.
¿Qué ocurre si la hipoteca está pagada pero sigue en el Registro?
Habrá que gestionar su cancelación registral. Haber terminado de pagar el préstamo no elimina automáticamente la carga inscrita.
¿El vendedor recibe siempre todo el dinero el día de la firma?
No necesariamente. Si existen deudas o cargas que deban cancelarse, parte del precio puede destinarse a otros pagos o quedar sujeta a las retenciones acordadas.
Prepara los medios de pago antes de llegar a la notaría
La forma de pagar una vivienda debería quedar organizada varios días antes de la firma.
Comprador y vendedor deben conocer:
- cuánto se ha pagado previamente;
- cuánto queda pendiente;
- quién debe recibir cada cantidad;
- qué medio de pago se utilizará;
- si existe una hipoteca que cancelar;
- y qué documentación debe aportarse.
Si además compras mediante hipoteca, la coordinación con la entidad financiera resulta todavía más importante.
En FINANTTIS estudiamos la financiación de la compraventa y te ayudamos a entender cómo se estructura económicamente la operación antes de llegar a la firma.
Porque conseguir la hipoteca es una parte fundamental del proceso, pero también lo es llegar a notaría sabiendo exactamente cuánto dinero aporta cada parte, a quién debe pagarse y cómo se realizará cada pago.
