Comprar un local comercial para transformarlo en vivienda puede ser una alternativa interesante cuando su precio es inferior al de los pisos de la zona.
De hecho, cada vez es más habitual encontrar antiguos locales que físicamente parecen auténticas viviendas: tienen cocina, baño, dormitorios, salón e incluso han sido completamente reformados.
Pero hay una cuestión fundamental que no debe pasarse por alto:
Que un inmueble parezca una vivienda no significa que jurídicamente lo sea.
Si en el Registro de la Propiedad y urbanísticamente continúa teniendo uso de local, el banco puede analizar la operación como financiación de un local y no como la compra de una vivienda habitual.
Y esto puede cambiar considerablemente las posibilidades de conseguir una hipoteca.
En esta guía de FINANTTIS te explicamos qué debes revisar antes de comprar un local para convertirlo en vivienda, cómo puede afectar el cambio de uso a la financiación y qué estrategia conviene seguir antes de comprometerte con la compra.
¿Se puede hipotecar un local comercial?
Sí.
Un local comercial puede utilizarse como garantía de un préstamo hipotecario.
Sin embargo, hipotecar un local comercial no es necesariamente lo mismo que financiar la compra de una vivienda habitual.
Los bancos pueden aplicar criterios diferentes respecto a:
- porcentaje máximo de financiación;
- plazo de devolución;
- tipo de interés;
- nivel de ahorro exigido;
- características de la tasación;
- finalidad de la operación;
- perfil económico del solicitante.
En términos generales, la financiación destinada a locales suele analizarse con criterios más conservadores que la destinada a la adquisición de vivienda habitual.
Pero no existe un porcentaje o plazo universal aplicable a todos los bancos.
Cada entidad establece sus propios criterios de riesgo.
¿Qué ocurre si el local ya está reformado como vivienda?
Aquí encontramos uno de los errores más habituales.
Imagina que visitas un local y encuentras:
- salón;
- cocina;
- baño;
- dos dormitorios;
- ventanas;
- instalaciones completamente renovadas.
Aparentemente estás comprando una vivienda.
Sin embargo, antes de plantear la financiación debes comprobar cuál es la situación jurídica y urbanística real del inmueble.
Si continúa constando como local, haber instalado una cocina o un dormitorio no transforma automáticamente su uso legal.
Por eso, antes de entregar una señal resulta fundamental comprobar la documentación.
Lo primero que debes revisar: ¿se puede realizar el cambio de uso?
Antes incluso de estudiar la hipoteca conviene resolver esta cuestión.
No todos los locales pueden convertirse legalmente en viviendas.
La viabilidad dependerá de la normativa urbanística aplicable y de las características concretas del inmueble.
Por eso resulta recomendable que un arquitecto u otro técnico competente estudie previamente el local.
Entre otras cuestiones, pueden resultar relevantes:
- superficie;
- altura libre;
- ventilación;
- iluminación natural;
- distribución;
- condiciones de habitabilidad;
- accesibilidad;
- instalaciones;
- fachada;
- normativa urbanística municipal;
- limitaciones existentes en el edificio;
- requisitos técnicos aplicables.
Las exigencias concretas pueden variar de un municipio a otro.
Por eso, comprar primero y preguntar después si puede convertirse en vivienda puede ser un error muy costoso.
Consulta también la situación registral del inmueble
Además de la viabilidad urbanística, conviene solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad.
Así podrás comprobar, entre otras cuestiones:
- cómo está descrita la finca;
- cuál es su uso registral;
- quién figura como propietario;
- superficie;
- posibles cargas;
- hipotecas;
- embargos;
- otras circunstancias inscritas.
También conviene contrastar la información con Catastro y con la documentación urbanística disponible.
Si existen discrepancias importantes, deberían estudiarse antes de firmar la compra.
¿El banco puede financiarlo como vivienda habitual si todavía figura como local?
Este es el punto decisivo.
Aunque tu intención sea vivir allí inmediatamente después de la compra, la intención del comprador no cambia por sí sola la naturaleza jurídica del inmueble.
Mientras el inmueble continúe siendo un local, la entidad puede analizar la operación conforme a sus criterios de financiación para este tipo de activos.
Esto puede traducirse en una financiación inferior o en condiciones diferentes a las que podría obtener una vivienda habitual.
Por eso no deberías calcular tu presupuesto suponiendo automáticamente que el banco financiará el inmueble como si ya fuera una vivienda.
Diferencias entre financiar un local y una vivienda
No existe una tabla válida para todos los bancos, pero sí pueden existir diferencias relevantes.
| Aspecto | Local comercial | Vivienda habitual |
|---|---|---|
| Porcentaje de financiación | Puede ser más reducido | Habitualmente puede ser superior |
| Plazo | Puede ser más corto | Habitualmente permite plazos más largos |
| Tipo de interés | Puede resultar menos favorable | Suele existir una oferta hipotecaria más amplia |
| Ahorro necesario | Puede ser mayor | Depende del porcentaje financiado |
| Análisis del inmueble | Como local | Como vivienda |
| Oferta bancaria | Más limitada | Mayor número de productos y entidades |
Estas diferencias son orientativas.
Cada banco decide qué porcentaje financia, qué plazo concede y qué condiciones ofrece según el inmueble y el perfil del cliente.
¿Cómo se realiza el cambio de uso de local a vivienda?
El procedimiento concreto depende del municipio y de las características de la actuación, pero normalmente será necesario contar con asesoramiento técnico y realizar los trámites urbanísticos correspondientes.
De forma simplificada, el proceso puede incluir:
- estudio previo de viabilidad;
- proyecto técnico cuando resulte necesario;
- obtención de las autorizaciones municipales correspondientes;
- ejecución de las obras;
- acreditación del cumplimiento de los requisitos exigidos para el nuevo uso;
- formalización de la modificación jurídica correspondiente;
- inscripción del nuevo uso en el Registro de la Propiedad;
- actualización de la información catastral cuando proceda.
No debería darse por hecho que basta con reformar físicamente el local.
El objetivo es que deje de ser únicamente una vivienda «de hecho» y pase a estar correctamente reconocido como vivienda desde el punto de vista jurídico y urbanístico.
¿Es mejor realizar el cambio de uso antes de comprar?
Cuando sea posible, puede resultar una opción muy interesante.
Si el propietario actual realiza correctamente el cambio de uso antes de la compraventa y el inmueble ya puede acreditarse como vivienda, la operación hipotecaria podría plantearse de forma muy diferente.
El banco ya no estaría estudiando simplemente la adquisición de un local que el comprador pretende transformar en el futuro.
Estaría analizando la compra de un inmueble cuya situación como vivienda ya ha sido regularizada.
Pero esto dependerá de cada operación y de que el cambio de uso sea realmente viable.
¿Y si tienes que comprar primero el local?
También puede ocurrir.
En ese caso deberás estudiar dos cuestiones por separado:
1. Cómo financiar la compra actual del local.
2. Cómo financiar posteriormente las obras y qué posibilidades tendrás cuando el inmueble se haya convertido legalmente en vivienda.
Aquí es donde resulta especialmente importante hacer números antes de firmar.
Puedes necesitar ahorro para:
- la parte del precio que no financie el banco;
- impuestos y gastos de compraventa;
- proyecto técnico;
- tasas;
- obras;
- trámites administrativos;
- inscripción y regularización posterior;
- posibles imprevistos.
Una compra aparentemente barata puede dejar de serlo si el coste de transformación es elevado.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar un local y vivir en él?
Antes de utilizarlo legalmente como vivienda debe comprobarse que ese uso está permitido y realizarse, cuando sea necesario, el correspondiente cambio de uso y los trámites exigidos.
¿Puedo empadronarme en un local?
El empadronamiento y la legalidad urbanística del uso residencial son cuestiones diferentes. Empadronarse en una dirección no convierte jurídicamente un local en vivienda.
¿Un banco concede hipoteca para comprar un local?
Sí, existen operaciones hipotecarias sobre locales, aunque las condiciones y criterios de financiación pueden diferir de los aplicados a una vivienda habitual.
¿Me pueden financiar el 80 % de un local?
Dependerá de la entidad, del inmueble y del perfil del solicitante. No existe una regla que garantice ese porcentaje para la compra de un local.
¿Puedo conseguir una hipoteca de vivienda si voy a cambiar el uso después?
La intención futura de transformar el inmueble no obliga al banco a financiarlo desde el principio como vivienda. La entidad estudiará la situación jurídica del inmueble y el conjunto de la operación.
Estudia la financiación antes de comprar un local para convertirlo en vivienda
Comprar un local y transformarlo en vivienda puede ser una buena oportunidad, pero es una operación que debería estudiarse con más precaución que una compraventa convencional.
Antes de entregar dinero deberías conocer:
- la situación registral del inmueble;
- la viabilidad urbanística del cambio de uso;
- el coste de las obras;
- los trámites necesarios;
- el valor de tasación;
- el ahorro que necesitarás;
- y las posibilidades reales de financiación.
En FINANTTIS podemos estudiar tu perfil financiero y las características de la operación para analizar qué posibilidades de financiación existen antes de que asumas compromisos importantes.
Si has encontrado un local que quieres convertir en vivienda, no calcules la operación como si ya estuvieras comprando un piso.
Primero comprueba que el cambio de uso es viable y después estudia cómo financiar cada fase de la operación.
