Tener una hipoteca pendiente no significa que no puedas solicitar otra para comprar una segunda vivienda.
Puedes tener dos hipotecas al mismo tiempo e incluso más de una propiedad financiada, siempre que tu situación económica permita asumir las obligaciones correspondientes.
La cuestión realmente importante no es cuántas hipotecas tienes, sino si puedes demostrar al banco que dispones de ingresos y patrimonio suficientes para afrontar todas tus deudas sin asumir un nivel de endeudamiento excesivo.
Además, la entidad querrá saber para qué vas a utilizar la nueva vivienda.
No es exactamente lo mismo comprar:
- una vivienda para disfrutar durante las vacaciones;
- un inmueble como inversión para alquilar;
- o una nueva vivienda habitual porque tienes previsto cambiar de residencia.
En esta guía de FINANTTIS te explicamos qué miran los bancos cuando ya tienes una hipoteca y quieres comprar otra vivienda, cuánto pueden financiar y qué puedes hacer para mejorar las posibilidades de aprobación.
¿Se pueden tener dos hipotecas al mismo tiempo?
Sí.
No existe ningún impedimento general que te prohíba solicitar una segunda hipoteca simplemente porque ya estés pagando otra.
Por ejemplo, puedes tener una hipoteca sobre tu vivienda habitual y solicitar financiación para comprar:
- un apartamento en la playa;
- una casa en el pueblo;
- una vivienda para alquilar;
- un inmueble para tus hijos;
- o una nueva vivienda en la que pretendes residir.
Lo que cambiará será el análisis de solvencia.
El banco tendrá en cuenta la hipoteca que ya estás pagando cuando calcule tu capacidad para asumir la nueva financiación.
Lo primero que preguntará el banco: ¿para qué quieres la segunda vivienda?
La finalidad de la compra puede influir considerablemente en el análisis de la operación.
Podemos encontrarnos principalmente con tres situaciones.
Segunda residencia
Es la vivienda que compras para utilizarla determinados periodos del año, por ejemplo durante vacaciones o fines de semana.
Tu vivienda habitual continúa siendo la primera.
Vivienda como inversión
Compras el inmueble con intención de obtener una rentabilidad mediante alquiler.
En este supuesto el banco puede analizar tanto tu situación financiera como las características de la inversión.
Nueva vivienda habitual
También puede ocurrir que ya tengas una vivienda hipotecada pero quieras comprar otra porque vas a cambiar de residencia.
Por ejemplo, porque:
- necesitas una vivienda más grande;
- cambias de ciudad;
- quieres vivir en otra zona;
- formas una nueva unidad familiar;
- o simplemente quieres cambiar de casa.
En estos casos puede ser importante conocer qué vas a hacer con la vivienda anterior: venderla, mantenerla o alquilarla.
¿Cuánto financian los bancos para una segunda vivienda?
Este es uno de los aspectos donde normalmente aparecen mayores diferencias respecto a la vivienda habitual.
En una hipoteca destinada a vivienda habitual es frecuente encontrar operaciones donde la financiación puede alcanzar aproximadamente el 80 % del valor que la entidad tome como referencia, aunque no constituye un derecho del cliente ni una regla obligatoria para todos los bancos.
En una segunda residencia, las entidades suelen adoptar criterios más conservadores.
Es habitual encontrar financiaciones máximas en el entorno del 60-70 %, aunque dependerá de:
- banco;
- perfil del cliente;
- ingresos;
- patrimonio;
- ahorro;
- características de la vivienda;
- endeudamiento;
- garantías;
- conjunto de la operación.
Por tanto, estos porcentajes deben entenderse como referencias habituales y no como límites universales.
Primera vivienda y segunda vivienda: principales diferencias
| Aspecto | Vivienda habitual | Segunda residencia |
|---|---|---|
| Financiación habitual | Puede alcanzar aproximadamente el 80 % | Habitualmente más reducida |
| Ahorro necesario | Menor si se consigue mayor financiación | Normalmente se necesita más ahorro |
| Análisis de solvencia | Sobre ingresos y deudas existentes | Puede ser más exigente al existir otras obligaciones |
| Plazo | Puede ser más amplio | Algunas entidades pueden ofrecer plazos inferiores |
| Oferta bancaria | Amplia | Puede existir una oferta más limitada |
| Riesgo para el banco | Vinculado a la residencia principal | Puede recibir un tratamiento más conservador |
No todos los bancos aplican exactamente los mismos criterios.
Precisamente por eso una operación rechazada o limitada por una entidad puede recibir un análisis diferente en otra.
¿Cuánto dinero necesitas para comprar una segunda vivienda?
Si el banco financia un porcentaje menor, necesitarás disponer de más ahorro.
Imaginemos una segunda vivienda con un precio de 150.000 euros.
Si una entidad estuviera dispuesta a financiar el 70 %, la hipoteca sería aproximadamente de:
105.000 euros
Tendrías que aportar:
45.000 euros
Y además deberías disponer del dinero necesario para afrontar los impuestos y demás gastos asociados a la compraventa.
Por eso, antes de empezar a visitar segundas viviendas conviene calcular cuánto puedes financiar realmente.
¿Qué mira el banco si ya tienes otra hipoteca?
La entidad analizará el conjunto de tu situación financiera.
Tus ingresos
El banco estudiará cuánto ingresas y cuál es su estabilidad.
Puede valorar:
- nómina;
- actividad profesional;
- ingresos como autónomo;
- pensiones;
- determinadas rentas;
- otros ingresos que puedan acreditarse.
No importa únicamente cuánto ganas hoy, sino también la estabilidad y previsibilidad de esos ingresos.
La cuota de tu primera hipoteca
Aunque lleves años pagando correctamente tu vivienda, la cuota continúa siendo una obligación económica.
Por tanto, se tendrá en cuenta al analizar la nueva operación.
Otros préstamos
También se considerarán otras deudas existentes:
- préstamo del coche;
- préstamos personales;
- financiación;
- otras hipotecas;
- determinadas disposiciones o límites de crédito.
Cuantas más obligaciones tengas, menor será normalmente tu capacidad disponible para asumir otra hipoteca.
Tu nivel de endeudamiento
Los bancos suelen utilizar referencias internas para comprobar qué porcentaje de los ingresos mensuales se destinaría al pago de deudas.
Como orientación, es frecuente utilizar ratios situados aproximadamente en el entorno del 30-35 % de los ingresos netos, aunque no existe un porcentaje legal que garantice o impida automáticamente la concesión de una hipoteca.
Además, la entidad puede valorar otros elementos como nivel de ingresos, patrimonio, estabilidad laboral o composición familiar.
Tus ahorros
En una segunda vivienda este factor adquiere especial importancia.
Si el banco financia un porcentaje menor del precio, tendrás que aportar una cantidad superior de recursos propios.
Además, puede resultar positivo que después de realizar la compra mantengas cierto colchón financiero.
El capital pendiente de tu primera hipoteca
No es lo mismo tener una primera vivienda con una deuda hipotecaria muy elevada que disponer de una vivienda prácticamente pagada.
El banco puede analizar:
- valor aproximado del inmueble;
- capital pendiente;
- cuota mensual;
- plazo restante.
Todo ello ayuda a obtener una visión más completa de tu situación patrimonial.
Ejemplo: tienes una hipoteca y quieres comprar otra vivienda
Imagina una pareja con unos ingresos netos conjuntos de 4.000 euros mensuales.
Actualmente pagan:
Primera hipoteca: 550 €/mes
Y quieren solicitar una segunda hipoteca cuya cuota sería:
Segunda hipoteca: 650 €/mes
Entre ambas asumirían:
1.200 €/mes
Eso supone aproximadamente un 30 % de sus ingresos mensuales.
A partir de ahí, el banco analizaría además si existen otros préstamos, estabilidad de los ingresos, ahorro disponible, plazo solicitado y características de ambas viviendas.
Por tanto, tener una primera hipoteca no sería por sí mismo el problema.
Lo importante sería la capacidad económica global para asumir las dos.
¿Y si todavía debo mucho dinero de mi primera vivienda?
No significa automáticamente que no puedas conseguir otra hipoteca.
Pero la cuota existente reducirá tu capacidad de endeudamiento.
En determinados casos puede resultar interesante estudiar si conviene:
- amortizar parcialmente la primera hipoteca;
- cancelar otros préstamos;
- reducir determinadas cuotas;
- aumentar la aportación de ahorro;
- o esperar hasta mejorar la situación financiera.
Sin embargo, no siempre amortizar anticipadamente la primera hipoteca será la mejor decisión.
Puedes necesitar precisamente ese dinero para la entrada, los gastos de la segunda vivienda o para mantener un fondo de seguridad.
Por eso conviene hacer números antes de utilizar los ahorros para reducir deuda.
¿Puedo utilizar mi primera vivienda para conseguir financiación?
Dependiendo de la situación, pueden existir operaciones en las que se utilice patrimonio inmobiliario existente para estructurar una nueva financiación.
Por ejemplo, si tienes una vivienda con un valor elevado y muy poca deuda pendiente, pueden estudiarse distintas alternativas.
Pero utilizar una vivienda como garantía para obtener más financiación también aumenta el riesgo.
No debería hacerse únicamente con el objetivo de conseguir el máximo dinero posible.
Debe analizarse si el nivel total de deuda resulta razonable y qué ocurriría si tus ingresos disminuyeran.
¿Qué ocurre si quiero comprar la segunda vivienda para alquilarla?
También puedes solicitar una hipoteca para comprar una vivienda destinada a inversión.
En ese caso el banco puede estudiar la operación de forma diferente.
Uno de los aspectos más importantes es cómo tratará los futuros ingresos del alquiler.
No debería darse por hecho que la entidad computará automáticamente el 100 % del alquiler que esperas obtener.
Dependiendo del banco y de la operación, esos ingresos pueden:
- no tenerse en cuenta;
- computarse parcialmente;
- o necesitar documentación suficiente para ser considerados.
Además, el banco puede aplicar criterios prudentes porque la vivienda podría permanecer temporalmente vacía, producir gastos o sufrir impagos.
¿Puedo decir que será mi vivienda habitual para conseguir mejores condiciones?
Solo si realmente va a serlo.
No es recomendable declarar una finalidad distinta de la real simplemente para intentar obtener un porcentaje superior de financiación o mejores condiciones.
Si compras una vivienda para alquilarla desde el principio, la operación debería plantearse conforme a su verdadera finalidad.
La transparencia con la entidad evita problemas posteriores y permite estudiar correctamente la financiación.
¿Y si la segunda vivienda va a convertirse realmente en mi nueva vivienda habitual?
Este supuesto es diferente.
Puedes tener una vivienda hipotecada y comprar otra con intención real de trasladar allí tu residencia.
El banco estudiará entonces qué ocurrirá con la vivienda anterior.
Por ejemplo:
Vender primero y comprar después
Puedes vender tu vivienda actual, cancelar la hipoteca pendiente y utilizar el dinero restante para comprar la nueva.
Comprar primero y vender después
Durante un periodo tendrás que soportar ambas operaciones, por lo que necesitarás suficiente capacidad financiera.
Mantener la primera vivienda y alquilarla
Continuarás teniendo la primera hipoteca y además solicitarás una segunda financiación.
Estudiar una hipoteca puente
En determinadas situaciones puede estudiarse una financiación diseñada para facilitar el cambio de una vivienda a otra mientras se vende la anterior.
La solución adecuada dependerá de tu situación económica y de los plazos de la operación.
Preguntas frecuentes
¿Puedo tener dos hipotecas a la vez?
Sí. Lo importante es demostrar suficiente solvencia para asumir conjuntamente ambas operaciones.
¿Cuánto financia un banco para una segunda vivienda?
Es habitual que las entidades sean más conservadoras que en vivienda habitual y pueden encontrarse porcentajes en torno al 60-70 %, aunque dependerá del banco, del cliente y de la operación.
¿Necesito más ahorro para comprar una segunda residencia?
Normalmente sí, precisamente porque el porcentaje financiado puede ser inferior.
¿El banco tendrá en cuenta mi primera hipoteca?
Sí. La cuota y el capital pendiente forman parte del análisis de tu situación financiera.
¿Puedo comprar una segunda vivienda para alquilarla?
Sí. La entidad estudiará tu solvencia y podrá aplicar criterios específicos a una operación destinada a inversión.
¿El banco contará los ingresos que obtendré del alquiler?
Dependerá de la entidad y de la documentación disponible. No deberías calcular la viabilidad de la operación suponiendo que todos los bancos computarán íntegramente el alquiler futuro.
¿Puedo comprar otra vivienda si quiero vender la que tengo?
Sí. Dependiendo de los plazos y de tu capacidad financiera pueden estudiarse distintas estrategias, incluida la venta previa, la compra antes de vender o determinadas operaciones de financiación puente.
Tener una hipoteca no te impide comprar otra vivienda
La pregunta no es únicamente:
“¿Puedo tener dos hipotecas?”
La pregunta realmente importante es:
“¿Puedo asumir las dos hipotecas sin comprometer mi estabilidad financiera?”
El banco analizará tus ingresos, deudas, ahorro, patrimonio y las características de la nueva vivienda para responder a esa cuestión.
En FINANTTIS estudiamos tu situación financiera, la hipoteca que ya tienes y la nueva compra que quieres realizar para analizar qué importe podría resultar viable y qué alternativas de financiación pueden encajar mejor con tu perfil.
Si estás pensando en comprar una segunda vivienda, estudiar previamente la operación puede ayudarte a conocer cuánto puedes financiar, cuánto ahorro necesitarás y qué entidades pueden encajar mejor con tu situación antes de comprometerte con la compra.
